Logistiikan merkitys kasvaa — vaikutusta myös logistiikkaan sijoittaville kiinteistösijoittajille 

Tuotannolliset kiinteistöt olivat jo toista vuotta peräkkäin kärjessä, kun KTI Kiinteistöindeksi vertaili kiinteistösektorin korkeimpia tuottoja vuodelta 2022. Tuotannollisista kiinteistöistä korkeinta kokonaistuottoa oli saatavilla logistiikkakiinteistöistä, joiden tuotot ylsivät lähes 13 prosenttiin.  

”Sijoittajien kiinnostus tuotannollisia ja logistiikkakiinteistöjä kohtaan on pysynyt korkealla tasolla, ja tämä heijastui myös vuoden 2022 transaktiovolyymeihin. Erityisesti ulkomaiset sijoittajat pitivät transaktiovolyymit korkealla, ja vaikka kiinteistösijoittamisen kauppa-aktiivisuus hiipui loppuvuodesta, ulkomaisten sijoittajien osuus kokonaisvolyymistä pysyi hyvin korkeana. Logistiikkakiinteistöt kiinnostavat kansainvälisiä sijoittajia houkuttelevien näkymiensä ja hyvän historiallisen kehityksensä vuoksi.”, Rettan kiinteistöanalyytikko Anton Takkavuori taustoittaa.   

Myös megatrendit, kuten verkkokaupan kasvu, teknisten innovaatioiden lisääntyminen sekä päästövähennykset ovat edesauttaneet sektorin hyvää momentumia. Nämä megatrendit ovat lisänneet tarvetta nykyaikaisille, hyvällä paikalla sijaitseville tuotannollisille kiinteistöille, joissa tavaroita ja tuotteita valmistetaan, toimitetaan tai varastoidaan.  

Rakenteellinen myötätuuli tukee kehitystä 

Muun muassa verkkokaupan kasvu, varastoinnin keskittäminen, automaatio sekä tarve lähilogistiikalle muokkaavat logistiikkamarkkinaa.  
 
”Verkkokaupan kehittyminen on lisännyt logistiikkatilojen kysyntää, sillä verkkokauppa vaatii moninkertaisesti enemmän logistiikkatilaa kuin perinteinen kivijalkamyynti. Kulutustottumusten rakenteelliset muutokset lisäävät sähköistä kaupankäyntiä, joka kiihtyi korona-aikana entisestään. Kuluttajat odottavat, että tilaukset toimitetaan nopeasti, mikä on kasvattanut toimivien ja käyttötarkoitusta vastaavien logistiikkatilojen merkitystä entisestään”, Takkavuori kertoo.   

Logistiikkakiinteistön sijainnilla on merkitystä käyttäjälle, joka pyrkii takaamaan pakettien toimitusnopeuden asiakkaille tai vaikka optimoimaan kuljetuskustannuksiaan. Sijainti on oleellinen tekijä myös työvoiman houkuttelemisen näkökulmasta, sillä logistiikka-ala on innovaatioista huolimatta yhä hyvin työvoimaintensiivinen. Logistiikkakiinteistön strateginen sijainti hyvien kulkuyhteyksien päässä on entistä tärkeämpi, kun niin sijoittajat kuin vuokralaisetkin kilpailevat parhaista kohteista.  

Ulkomaiset sijoittajat pysyneet optimistisina epävarmuudenkin keskellä 

Logistiikkakiinteistöissä vajaakäyttöasteet ovat pysyneet erittäin alhaisina, parhailla markkinan osa-alueilla jopa alle neljässä prosentissa. Vieläkin matalampia vajaakäyttöasteita on nähty kooltaan suuremmissa ja moderneissa kohteissa, jotka kuuluvat laatunsa ja sijaintinsa puolesta parhaimmistoon. Koska erityisesti prime-kohteiden käyttöasteet ovat korkealla, vuokrakehitysnäkymiin liittyy nousupainetta.  

”Rajoittunut tarjonta vaikeuttaa aktiivista kiinteistökaupankäyntiä samaan aikaan, kun kysyntä hyvistä kohteista on pysytellyt korkeana. Kysyntää pitävät korkealla sekä positiivinen historiallinen kehitys että suotuisat näkymät. Markkinassa mukana olevan sijoittajan sekä myös tiloja etsivän käyttäjän onkin syytä toimia aktiivisesti optimaalisia mahdollisuuksia etsiessään”, Takkavuori huomauttaa.  

Kun parhaiden sijaintien logistiikkakohteita vaivaa vähäinen tarjonta, monet sijoittajat ovat kääntäneet katseensa vanhempaan tilakantaan, jota saneeraamalla voi luoda nykypäiväiset logistiikkatilat.  

Mahdollisuuksia myös pääkaupunkiseudun ulkopuolella 

Usein merkittäviä logistiikkakohteita rakennetaan vuokralaisen toiveita ja tarpeita kuunnellen Build to suit -vuokramallin periaatteella. Kyseisen vuokramallin etu vuokralaiselle on esimerkiksi se, että vuokralainen pääsee vaikuttamaan tilojen toteutukseen jo rakennusvaiheessa. 

”Kun kysyntä on kasvanut, logistiikkakohteita on rakennettu myös spekulatiivisesti, tosin spekulatiivisen rakentamisen rooli ei ole vielä yhtä suuri kuin Build to suit -mallin. Uusien kohteiden rakentamisen kehitys ei kohtaa optimaalisesti kasvaneen kysynnän kanssa, mikä näkyy modernien ja suurien logistiikkakohteiden erittäin matalana vajaakäyttöasteena strategisilla sijainneilla”, Takkavuori arvioi.  

Niukka aktiivinen kaavoittaminen rajoittaa uusien logistiikkakiinteistöjen rakentamista erityisesti pääkaupunkiseudulla.  

”Tämä hyödyttää pääkaupunkiseudun kehyskuntia, joissa kaavoitus on joustavampaa. Paljon kysyttyjä isompia moderneja kohteita on usein helpompi rakentaa pääkaupunkiseudun ulkopuolella. Merkittäviä uusia logistiikkakohteita nouseekin pääkaupunkiseudun kehyskuntiin, mikä synnyttää erinomaisia mahdollisuuksia käyttäjille ja sijoittajille, jotka arvostavat strategista sijaintia, kuten hyviä kulkuyhteyksiä Helsinki–Vantaan lentoasemalle”, Takkavuori huomauttaa.  

Ei tuottoa ilman riskiä 

Tuottovaatimukset lähtivät vahvaan nousuun vuoden 2022 toisella vuosipuoliskolla niin markkinalla yleensä kuin logistiikkakiinteistöissäkin. Logistiikkakiinteistöt eivät ole immuuneja muun markkinan kehitykselle, vaikka omaavatkin defensiivisiä piirteitä. Silloin kun markkinat ovat suotuisat, riskit voivat tuntua merkityksettömiltä.  

”Kun maailma muuttuu ympärillä, vakaan vuokralaisen merkitys korostuu logistiikkakiinteistöissä –erityisesti, koska logistiikkatoimintoihin liittyvissä kustannuksissa on ollut merkittävää nousupainetta viime vuosina. Tilakäyttäjillä vaakakupissa painavat esimerkiksi energian ja polttoaineiden hinta sekä myös palkkainflaatio ja vuokrakustannukset. Kustannusten nousupaine vaikeuttaa luonnollisesti kannattavuuden kehittymistä. Tällä on erityistä merkitystä logistiikkatilojen käyttäjille, joilla katteet ovat lähtökohtaisestikin jo maltillisia”, Takkavuori sanoo.  

”On myös hyvä huomioida, että mikäli esimerkiksi verkkokaupan kasvuennusteet kääntyisivätkin laskuun, se hidastaisi logistiikkakiinteistöjen tilatarpeen kasvua. Verkkokaupan positiivisen kehitystrendin katkeamisesta ei kuitenkaan ole merkkejä vaan sen kasvuennusteet ovat edelleen hyvin merkittäviä. Logistiikkamarkkinan kasvun kannalta verkkokaupan kehitys on yksi keskeinen tekijä, jota on syytä seurata tarkasti. Nyt vaikuttaisi siltä, että logistiikkatilojen kysyntä pysyy vahvalla kasvu-uralla nykytrendien tukemana”, Takkavuori arvioi.  

Suunnitelmallisuus ja näkemyksellisyys edellytyksiä markkinassa menestymiselle – myös epävarmuuden keskellä 

Retta arvioi kaikenlaisia kiinteistöjä ja maa-alueita yksittäisistä asunnoista kauppakeskusportfolioihin, hoivakohteista arvokartanoihin ja tuotantotiloista tontteihin. Mikäli kiinnostuit arviointipalveluistamme, ole rohkeasti yhteydessä arvioitsijoihimme ja saat tueksesi koko maan kattavan verkoston, laajan kokemuksen ja dataan perustuvan ymmärryksen arvioinnista. 

Rettan tuella varmistatte myös kiinteistösijoituksenne ennustettavan tuoton ja arvon kehityksen vuosiksi eteenpäin. Kerromme mielellämme lisää toimitilojen kiinteistöjohtamisen palveluistamme

Vuokrattavat toimitilamme, myös logistiikkakohteet, löydät osoitteesta: https://retta.fi/toimitilat/