{{ result.type_rendered }}
Verkkokaupan kasvu ja etätyön lisääntyminen ovat saaneet osan sijoittajista etsimään houkuttelevia vaihtoehtoja perinteisille kiinteistösektoreille. Yhä useammat suomalaiset sijoittajat haluavat kohdentaa enemmän pääomia vaihtoehtoisiin kiinteistösektoreihin, kuten yhteiskuntakiinteistöihin. Tästä huolimatta Suomessa yhteiskuntakiinteistöjen sijoitusmarkkinoita hallitsee vahva erikoistuneiden sijoittajien sijoittajakunta, mikä kertoo sektorin korkeista markkinoille tulon esteistä. Yhteiskuntakiinteistösijoittaminen vaatii erityisluonteensa vuoksi myös erityisosaamista.
Et ole hyväksynyt kohdistamisevästeitä. Nähdäksesi videon, muuta asetuksiasi.
Sijoitusmarkkinaympäristön muutokset ovat tuoneet haasteita myös yhteiskuntakiinteistöille. KTI:n tilastojen mukaan yhteiskuntakiinteistöjen kaupankäyntivolyymi putosi vuonna 2023 lähes 65 prosenttia ennätykselliseen edellisvuoteen verrattuna. Tyyntyneen sijoitusmarkkinan myötä myös kilpailu hyvistä kohteista on rauhoittunut. Vuoden 2023 suurimmista transaktioista vastasivat sektoriin erikoistuneet ulkomaiset sijoittajat.
Vuokrien nousu yhdistettynä yli 98 prosentin käyttöasteeseen ylläpiti sektorin nettotuottotasoa vuonna 2023. Kuitenkin myös yhteiskuntakiinteistöissä markkina-arvojen lasku taivutti KTI:n tilastoissa vuoden 2023 kokonaistuoton pakkaselle, -1,4 prosenttiin. Kokonaisuudessaan yhteiskuntakiinteistösektorin vuokramarkkinatilanteen odotetaan vahvistuvan selvästi lyhyellä aikavälillä. Huhtikuussa toteutetun RakliKTI Toimitilabarometrin vastaajista 35 % arvioi yhteiskuntakiinteistöjen vuokramarkkinoiden tilanteen kohenevan tulevan vuoden aikana. Ainoastaan 8 % vastaajista ennakoi vuokramarkkina-tilanteen huonontumista.
”Globaalissakin mittakaavassa Suomen väestö ikääntyy kiihtyvällä tahdilla samalla kun terveydenhuollon menot jatkavat paisumistaan. Muun muassa tällaiset demografiset ja rakenteelliset megatrendit luovat vahvan kivijalan yhteiskuntakiinteistösektorin sijoittajakysynnälle. Tulevaisuudessa investoinnit esimerkiksi hoivakiinteistöihin tulevat kasvamaan ja odotettavissa onkin, että tähän tarvittava rahoitus tapahtuu merkittävältä osin yksityisellä pääomalla. Hoivakiinteistöjen kysynnän kasvu muiden yhteiskuntakiinteistöjen rinnalla tulee myös kohentamaan sektorin tuottonäkymiä.”, arvioi Retta Managementin kiinteistöanalyytikko Anton Takkavuori.
Kuntien päättäjiä ja viranhaltijoita huolestuttavat valtakunnallisen ”Kuinka kuntasi sykkii?” -kuntakyselyn perusteella sote-uudistuksen ohella väestörakenteen muutokset. Väestön ikääntymiseen liittyy myös hankaluus löytää pätevää työvoimaa. Kyselyvastaajien huolten kärkiviisikossa olivat niin ikään kiinteistöihin ja infraan liittyvä korjausvelka sekä oman kunnan taloustilanne.
Sote-uudistuksen voimaantulon kirjavat heijastevaikutukset alkavat näkyä kunnissa. Tällaisia ovat muun muassa kokonaisvaltainen tarve uudistaa kuntien rahoitusjärjestelmä, palveluverkkoon kohdistuvat muutospaineet sekä tyhjilleen jäävät kiinteistöt.
”On odotettavissa, että keskipitkällä aikavälillä huomattava osa Suomen kunnista aikoo kaupata ainakin osan hoiva- ja yhteiskuntakiinteistöistään ulkopuolisille toimijoille, mikä tarkoittaa, että jatkossa hyvinvointialueet vuokraavat tilansa suoraan yksityiseltä sektorilta. Tämä tuo ainakin väliaikaisesti pientä helpotusta monen kunnan taloustilanteeseen, kun varoja vapautuu kiinteistöistä muihin budjetin osiin.”, Takkavuori huomauttaa.
Hoivamarkkinan merkittävin riski liittyy kohteiden sijainteihin
Suomessa on käynnissä historiallisen nopea muuttoliike maalta kaupunkeihin. Kaupungistumisen megatrendi luo erityisesti kasvukeskuksiin tarvetta ja kysyntää yhteiskuntakiinteistöille kuten hoivatiloille, kouluille ja päiväkodeille.
Väestöllinen huoltosuhde eli lasten ja eläkeikäisten määrä sataa työikäistä kohden on kasvussa. Väestöllinen huoltosuhde on kasvanut voimakkaasti, kun suuret ikäluokat ovat tulleet eläkeikään. Kustannuspaineet ovat ilmeiset, sillä työikäisiä tulee olemaan yhä vähemmän suhteessa lapsiin ja vanhuksiin, jotka tarvitsevat paljon palveluita. Väestörakenne ja sen muutokset vaihtelevat valtakunnallisesti alueittain, ja alue-erot ovat kasvaneet 2000-luvulla. Vanhushuoltosuhde on vahvin Uudellamaalla ja heikoin Etelä-Savossa ja Kainuussa.
Uudenmaan hyvinvointialueilla hoivakiinteistöjen tilatarpeen kasvu on erittäin suurta, ja esimerkiksi Vantaa–Keravalla tilatarve kasvaa yli kolmanneksella. Tilatarve tulee olemaan vuonna 2040 huomattavasti nykyistä suurempi, sillä iäkkään väestön suhteellinen kasvu tulee olemaan erityisesti Uudellamaalla voimakasta.
Osassa iäkkään väestörakenteen alueita hoivakiinteistöjen tilatarve putoaa merkittävästi alle nykytason, sillä osassa maata väestö on jo nyt iäkästä ja kasvu on hillittyä. Tällöin myös tilantarve kasvaa hyvin vähän. Tälläkin hetkellä joissain maakunnissa on ylitarjontaa palveluasumisen paikoista, kun yksityiset toimijat ovat perustaneet esimerkiksi hoivakoteja. MDI:n selvityksen mukaan suhteessa nykyisiin neliöihin hoivakiinteistöjen tilatarve kasvaa hyvin vähän esimerkiksi Lapissa.
”Hoivakiinteistöjen tilatarpeen kehityksen kannalta on huomioitava myös terveiden elinvuosien kehitys. Jos väestön eliniänkasvu näkyy sairaiden elinvuosien lisääntymisenä, hoivakiinteistöjen tilatarve kasvaa vielä 2030-luvullakin merkittävästi MDI:n selvityksen mukaan.”, Takkavuori muistuttaa.
Baana on auki
Sote-palvelujen ulkoistamista yksityisille tuottajille perustellaan usein kuntien kohtaamilla kustannuspaineilla. Taustalla on esimerkiksi väestön ikääntyminen, joka tulee jatkumaan voimakkaana osissa kuntia. Etlan mukaan Suomessa onkin yksi Euroopan nopeimmin ikääntyvistä väestöistä. Ikääntymisen taustalla ovat sekä vähäinen syntyvyys että suurten ikäluokkien ikääntyminen ja elinaikojen piteneminen. Väestön ikääntymisen seurauksena erityisryhmien palveluasumisen tarve kasvaa 2020-luvulla koko maassa.
Pitkällä aikavälillä tarve hoivakiinteistöille onkin edelleen suurta. Taustalla vaikuttavat etenkin julkisen puolen vanhentunut ja epäoptimaalinen hoivakiinteistökanta sekä julkisen sektorin jatkuvat kustannuspaineet. Inderesin mukaan viimeisen kymmenen vuoden aikana kuntien lainakanta on yli kaksinkertaistunut, ja kunnat hakevatkin velkataakan pienentämiseksi yhä aktiivisemmin yksityisiä toimijoita tuottamaan sote-palveluita.
”Kasvutarinan polulla on paljon mutkia ja epävarmuustekijöitä. Sijoitusmarkkinan lyhyen aikavälin haasteista huolimatta rakenteelliset megatrendit edesauttavat yhteiskuntakiinteistösektorin kehitystä. Sektorin kiinteistöille ovat tyypillisiä pitkät, vakavaraisten vuokralaisten kanssa solmitut vuokrasopimukset, joiden merkitys on korostunut tuulisina aikoina. Makrotekijät onnistuvat kuitenkin aina yllättämään. Sumun hälvetessä sijoitusmarkkinan yltä on yhä odotettavissa, että yhteiskuntakiinteistösektorin kasvutarina selkeytyy ja vahvistuu.”, summaa Takkavuori.
Lisätietoja:
Anton TakkavuoriKiinteistöanalyytikkoRetta Managementanton.takkavuori@retta.fiPuh. 0400 853 528
* Luvut perustuvat Kuinka kuntasi sykkii? -kuntakyselyyn, MDI:n Suomi 2040 – asunto-, sivistys- ja hoivakiinteistökannan tulevaisuus -selvitykseen sekä KTI:n, Tilastokeskuksen ja Inderesin tietoihin ja aineistoihin
