{{ result.type_rendered }}
Nollakorkojen aikana asuntojen osuus kiinteistösijoituksista kasvoi. Houkuttelevat tuotot saivat ammattimaisia sijoittajia rakennuttamaan ja ostamaan uusia vuokra-asuntokiinteistöjä. H1:llä tarjonnan kasvu jatkui ripeänä aiemmin aloitettujen hankkeiden vielä valmistuessa. Samaan aikaan asuntomarkkinan alakulon vuoksi myymättömiä uusia omistusasuntoja on siirtynyt vuokramarkkinaan. Lisääntyneen tarjonnan siivittämänä 24Q2:lla KTI:n tilaston 110 000 vapaarahoitteisesta vuokra-asunnosta oli tyhjillään koko maassa 9,5 %. Tyhjien vuokra-asuntojen osuus oli edelleen suurin pääkaupunkiseudulla vajaakäytön hieman kasvettua 10,4 %:iin Q2:lla.
Kiinteistösijoitusmarkkinat ovat läpikäyneet viime vuosina huomattavia muutoksia. Suomen Pankin mukaan toimintaympäristön ennakoitu kehitys tukee kuitenkin kiinteistösijoittamisen ja markkinan kasvua vähitellen. Reilusta tarjonnasta huolimatta vuokra-asuntojen tarjonnan kasvun hidastuminen yhdessä voimakkaan kaupungistumisen jatkumisen kanssa luovat yhä houkuttelevaa pitkän aikavälin potentiaalia.
Vuokra-asuntojen tarjonnan kasvu oli vielä alkuvuonna ripeää aiemmin aloitettujen hankkeiden valmistuessa.
Asuntoaloitusten tapaan rakennusluvat aloittivat voimakkaan laskutrendin alkuvuonna 2022, mikä alkaa nyt näkyä vähentyneinä valmistuneina asuntoina. Kaiken lisäksi aloitetut asunnot ovat haastavassa markkinatilanteessa olleet pääsääntöiset tuettua tuotantoa. Lähivuosina valmistuvien markkinaehtoisten asuntojen volyymi tulee olemaan niukka.
Lisääntynyt tarjonta näkyy vuokrailmoituksissa, jotka ovat paikoitellen jopa moninkertaistuneet Vuokraovi.com:in ilmoitusdatan perusteella esimerkiksi pääkaupunkiseudulla koronaa edeltäneeseen aikaan verrattuna. Tämä on puolestaan jarruttanut vapaarahoitteisten vuokrien kehitystä pääkaupunkiseudulla vuoden 2020 jälkeen.
Lyhyellä aikavälillä vuokrat heiluvat monista syistä. Pidempää aikavälillä tarkasteltaessa käyttöasteiden kiristyminen näkyy vuokrien nousupaineen muodostumisena. Esimerkiksi Oulussa ja Tampereella matalammat vajaakäyttöasteet ovat puoltaneet parempaan vuokrakehitykseen pääkaupunkiseutuun verratessa. Ennen vuokrien nousupaineen muodostumista pääkaupunkiseudulla sulatellaan varastoa.
Useita vuosia sekä ARA-vuokrat että vapaarahoitteiset vuokrat kehittyivät keskimäärin liki samaa tasaista tahtia. Vallitsevassa markkinatilanteessa vapaarahoitteiset vuokrat kehittyvät huomattavasti ARA-vuokria maltillisemmin. Vuokraero ARA-asuntojen ja vapaarahoitteisten asuntojen välillä on hieman kaventunut viimeisen vuoden aikana.
Vuokraeron kaventumisen odotetaan kuitenkin olevan tilapäistä. Esimerkiksi kohtuuhintaisten vuokra- ja asumisoikeustalojen omistajat – KOVA ry arvioi, että vapaarahoitteiset vuokrat todennäköisesti tulevaisuudessa jälleen nousevat merkittävästi, kun nykyiset minimaaliset asuntotuotantomäärät johtavat niukkuuteen vuokra-asunnoista etenkin kasvukeskuksissa.
Q3:lla vuokramarkkina käy kuumimmillaan. Muuttoliikkeet suuriin kaupunkeihin tulevat olemaan merkittävässä roolissa tarjonnan sulamisen kannalta. Pääkaupunkiseudulla erityisesti yksiöiden vuokramarkkinatilanne on ollut paineen alla viime kvartaalien aikana käyttöasteiden laskiessa heijastellen lisääntynyttä tarjontaa.
”Erityisesti opiskelijamuuttojen merkitys on kesäkuukausina suuressa roolissa nostamassa opiskelukaupunkien nettomuuttoa. Tyypillisesti käyttöasteet ovatkin kohentuneet Q3:lla alkuvuoteen verrattuna suurissa kaupungeissa tilastoja tarkisteltaessa. Samaan aikaan tukien muutoksista johtuvat muutot ovat alkaneet, kun samaan aikaan yhä useampi opiskelija etsii aiempaa edullisempaa vuokra-asuntoa. Teoriassa yhtälön odotetaan kohentavan niin vanhemman asuntokannan sekä pienempien asuntojen vuokrausta”, kiteyttää Rettan kiinteistöanalyytikko Anton Takkavuori.
Muutokset asumisen tuissa näkyvät erityisesti opiskelija-asunnoissa, jotka ovat MTV:n selvityksen mukaan täynnä ympäri Suomen Yhtä opiskelija-asuntoa kohti kymmeniä hakemuksia – MTVuutiset.fi. Yksiöitä edullisempien soluasuntojen suosio laski pitkään ja voimakkaasti, mutta viime aikoina niillekin on nyt kohdistunut historiallisen suurta kysyntää, todetaan MTV:n selvityksessä.
Paineen alla ollut tuottokehitys on kasvattanut lunastuksien määrää avoimissa kiinteistörahastoissa. Rahastojen taseen supistumista selittävät sekä nettolunastukset että rahastojen omistamien kiinteistöjen laskeneet arvot.
Lunastusten kasvusta seurannut likviditeettiriski on paikoitellen realisoitunut. Tämän seurauksena rahastojen tarve hallita likviditeettiriskiä on kasvanut. Heinäkuussa pääomia lunastettiin erityisesti kiinteistörahastoista. Lukujen taustalta on kuitenkin huomioitava, että valtaosa avoimista kiinteistörahastoista ei ollut heinäkuussa auki lunastuksille. Tämän vuoksi laajempi rahastomarkkinan tilannekuva saadaan luotua vasta syksyn rahastoraporttien jälkeen. Rahastoraporttiarkisto (sijoitustutkimus.fi)
”Asuinkiinteistöt olivat vuoden 2024 H1:llä vaihdetuin kiinteistösektori vastaten 38 % kokonaisvolyymista. Ulkomaisten sijoittajien osuus kokonaisvolyymista oli noin 50 %. Onkin positiivista, että ulkomaiset sijoittajat laajentavat Suomen kiinteistösijoittajien omistuspohjaa samalla lisäten markkinan likviditeettiä. Kasvaneen ulkomaisen sijoitustoiminnan sivuvaikutuksena kotimaanmarkkinamme kiinteistösykli yhdistyy niin Pohjoismaiseen kuin myös globaaliin kiinteistösykliin. Kaiken kaikkiaan nollakorkoaikojen ohitus tervehdyttää sijoitusympäristöä ja vähentää sijoittajien painetta liialliseen riskiottoon ja tuottohakuisuuteen”, summaa Takkavuori.
Lisätietoja:
Anton TakkavuoriKiinteistöanalyytikkoRetta Managementanton.takkavuori@retta.fiPuh. 0400 853 528
* Luvut perustuvat KTI:n, Tilastokeskuksen, Sijoitustutkimuksen, MTV:n, KOVA ry:n ja Suomen Pankin aineistoihin ja tilastoihin
Tutustu aiempiin markkina-artikkeleihin ja katsauksiimme
