Yhteiskuntakiinteistöihin kohdistuu historiallisen suuri kiinnostus: väestörakenne ja sote-kehitys ajureina 

Sijoittajien kiinnostus julkisten palvelujen tuottamiseen tarvittavia yhteiskuntakiinteistöjä kohtaan on kasvanut merkittävästi viime vuosina. Tämä näkyy yhteiskuntakiinteistökauppojen transaktiovolyymissa, joka ylsi vuonna 2022 KTI Kiinteistötiedon mittaushistorian korkeimpaan lukemaan. Yhteiskuntakiinteistöistä tehtyjen transaktioiden osuus kokonaisvolyymista oli 21 prosenttia viime vuonna, kun niiden osuus vuotta aiemmin oli 13 prosenttia.  

Yhteiskuntakiinteistöiksi luokitellaan tyypillisesti kiinteistöt, joissa toimii julkisen sektorin järjestämisvastuulla olevia palveluita tai toimintoja, kuten vanhusten hoivakodit, erityisryhmien palvelutalot, terveysasemat, päiväkodit sekä sosiaali- ja nuorisotoimeen liittyvät kiinteistöt. Julkinen sektori on edelleen merkittävä yhteiskuntakiinteistöjen omistaja, mutta sote-uudistus muokkaa omistajarakennetta merkittävästi.  

”Yhteiskuntakiinteistöjen historiallisen vahvojen myyntivolyymien taustalla näkyy sote-uudistus. Se siirsi terveyspalveluiden tuottajavastuun hyvinvointialueille, mutta palveluiden tuottamiseen käytetyt kiinteistöt jäivät edelleen kuntien omistukseen. On ymmärrettävää, että kunnat haluavat vapauttaa näistä kiinteistöistä varojansa, sillä pelkkä vuokranantajana toimiminen ei välttämättä ole kuntien päällimmäisenä intressinä. Erityisesti viime vuosina sale-and-lease-back-transaktiot ovatkin olleet yhteiskuntakiinteistöjen saralla yleisiä.”, Rettan kiinteistöanalyytikko Anton Takkavuori kertoo.    

Väestörakenteen kehitys luo tarpeita ja mahdollisuuksia 

Lähes kaksi kolmasosaa kaikista yhteiskuntakiinteistöjen transaktioista oli peräisin sairaala- ja muista terveydenhuollon kiinteistöistä vuonna 2022. Terveydenhuollon ja hoivakiinteistöjen lisäksi myös opetus- ja kulttuurikiinteistöt ovat viime vuosina herättäneet yhä laajemmin sijoittajien mielenkiintoa. Yhteiskuntakiinteistöjen houkuttelevuudelle on sijoittajien näkökulmasta monia eri syitä.  

”Kun tarkastellaan esimerkiksi aluekehittämisen konsulttitoimisto MDI:n väestöennustetta, on selvää, että Suomen väestö ikääntyy, keskittyy ja kansainvälistyy. Muutoksen ennustetaan olevan merkittävä erityisesti kasvavissa maakunnissa, joissa nykyinen ikärakenne on nuorinta. Erityisesti 2030-luvulla yli 85-vuotiaiden ikäryhmien kasvu tulee näkymään hyvinvointialueilla voimakkaana palvelutarpeiden lisääntymisenä.”, Takkavuori arvioi.   

Väestön ikääntyminen on keskeinen ajuri yhteiskuntakiinteistösektorin kehitykselle, kun kiinteistöjä tarvitaan yhä enemmän palveluasumiseen ja terveyspalveluihin.  

”Myös kuntien ja kaupunkien taloustilanteesta johtuva ulkoistuspaine lisää markkinan kiinnostavuutta ja luo mahdollisuuksia julkisten palvelujen tuottamiseen tarvittuja kiinteistöjä kohtaan. Palveluverkoston uudistamistarve luo myös tulevina vuosina merkittäviä investointimahdollisuuksia tälle sektorille.”, Takkavuori huomauttaa.  

Julkisella sektorilla on käynnissä runsaasti sairaala- ja kouluhankkeita, ja uudisrakentaminen kasvattaakin osaltaan yhteiskuntakiinteistöjen markkinaa. Suurimpiin uudishankkeisiin lukeutuvat tällä hetkellä Laakson yhteissairaalan uudisrakennus ja peruskorjaus, keskustan terveys- ja hyvinvointikeskus Helsingissä sekä Vantaan ammattiopisto Varian Vehkalan uudisrakennus. 

 Pitkät vuokrasopimukset kiinnostavat epävarmoina aikoina 

Yhteiskuntakiinteistösektorin näkymät ovat useimpia sektoreita vakaammat. Pitkien, ennustettavien sekä lähtökohtaisesti indeksisidonnaisten kassavirtojen ansiosta sektorilla on hyvät puskurit epävarmuuteen. Indeksisidonnaisuus toimii pitkissä määräaikaisissa vuokrasopimuksissa, joissa vuokria voidaan sopimuskauden aikana korottaa ennalta sovitun tavan mukaisesti. Yhteiskuntakiinteistöt ovat usein myös nettovuokrakohteita, joissa vuokralainen kantaa riskin ylläpitokustannusten muutoksista. Tähän peilaten yhteiskuntakiinteistöt ovat tuottaneet totuttua ja turvattua inflaatiosuojattua kassavirtaa.  

”Yhteiskuntakiinteistöllä on usein pitkät vuokrasopimukset, joten jos kiinteistöt sijaitsevat vielä hyvällä sijainnilla, niillä on harvoin vajaakäyttöhaasteita. Sijoittajan etuna markkinatilanteessa on, että indeksikorotukset on lähtökohtaisesti ohjattu sopimusvuokriin. Lisäksi markkinavuokrat ovat pitkien vuokrasopimusten ansiosta usein seuranneet kehitystä. Toki riskit on aina syytä muistaa, vaikka vuokrakehitys onkin ollut positiivista.”, Takkavuori painottaa.   

Takkavuori muistuttaa, että markkinatilanne ei kuitenkaan kohtele kaikkia toimijoita tasapuolisesti.  

”Julkisesti rahoitettujen palveluiden yksityisten tuottajien tilanne voi olla paikoitellen haastava, sillä palvelutuotannon kustannuksiin on kohdistunut nousupainetta. Työvoima- ja muut toiminnan kustannukset ovat nousseet reilusti, mikä näkyy herkästi viivan alla, sillä toimiala on hyvin työvoimaintensiivinen. Samalla palveluhintojen korottamisen mahdollisuudet voivat olla rajattuja. Tämän vuoksi vuokralaisten maksukyvyn kannalta vuokrien korotuksissa on joissain tapauksissa hyvä käyttää pelisilmää.”  

  Alueelliset erot merkittäviä 

  Yhteiskuntakiinteistösektori kattaa ominaisuuksiltaan ja käyttötarkoituksiltaan hyvin erilaisia kiinteistöjä. Sektoriin kuuluvat niin maakuntien reuna-alueiden pienet päiväkotitilat ja paloasemat kuin vaikkapa suuren kokoluokan sairaalakiinteistötkin. Sijoittajakysyntä eri kohteiden välillä vaihtelee merkittävästi.  

”Sijoittajien suurin kiinnostus kohdistuu muuttovoittokunnissa sijaitseviin kiinteistöihin, jotka ovat joko uusia tai ominaisuuksiltaan hyvässä kunnossa. Pitkä vuokrasopimus vakaan vuokralaisen kuten kunnan, valtion, tai suuren yksityisen operaattorin kanssa vaikuttaa usein merkittävästi sijoituspäätökseen. Yhteiskuntakiinteistöjen transaktiomarkkinan likviditeetti onkin ollut hyvä kasvavilla alueilla, mutta heikomman sijainnin omaavissa ja muuttotappiollisissa kunnissa likviditeetti on ollut ohuempi.”, Takkavuori summaa.   

Portfoliot vahvistavat jalansijaansa markkinassa 

Soteuudistuksen siirtymäajan vuoksi muuttotappiollisten kuntien sote-kiinteistöt eivät vielä ole saavuttaneet sijoittajien keskuudessa yhtä suurta suosiota kuin kaupungistumisesta hyötyvien kuntien kohteet. Pienissä ja muuttotappiollisissa kunnissa on riski, että vuokrasopimuksen päätyttyä kiinteistöön ei löydy uutta vuokralaista, ja tämä heijastuu myös sijoittajien toimintaan.  Riski nostaa tuottovaatimusta, mikä puolestaan laskee kiinteistön arvoa sijoittajien laskelmissa. Sijoittajan on myös hyvä huomioida, että palveluverkon supistaminen on yksi keino saavuttaa sote-uudistukselta vaadittua tehokkuutta.   

”Asemiaan sijoitusmarkkinalla parantaakseen pienet kunnat voivat luoda kiinteistöistä kokonaisuuksia, jotka herättäisivät sijoittajien kiinnostuksen. Onkin todennäköistä, että markkinassa tulee liikkumaan yhä enemmän yhteiskuntakiinteistöjen portfolioita, joihin niputetaan ominaisuuksiltaan niin laadukkaampia kuin heikompiakin kohteita. Näin parannetaan myös heikompilaatuisten kohteiden myyntiä.”, Takkavuori kertoo.   

  Uudet toimijat pitävät transaktiot vauhdissa 

  Kotimaisten sijoittajien lisäksi myös kansainväliset sijoittajat ovat kiinnostuneita Suomen yhteiskuntakiinteistösektorista. Merkittävä osa vuoden 2022 transaktioista olikin ulkomaisten sijoittajien tekemiä. Markkinoille tuli vuonna 2022 myös kaksi merkittävää uutta kansainvälistä toimijaa, Medical Properties Trust sekä Infranode. Viime vuosien transaktiovolyymit ovatkin olleet nousussa sekä sektorin kasvun että markkinatoimijoiden lisääntymisen myötä.  

”Pitkällä aikavälillä markkinan kehitystä tukevat ihmisten ikääntyminen ja julkisen sektorin ulkoistamiset ja nämä ajurit ovat edelleen voimissaan. Lisäksi pitkät indeksisidonnaiset vuokrasopimukset ja vakaat kassavirrat houkuttelevat sijoittajia epävarmassa markkinatilanteessa. Epävarmuudesta huolimatta yhteiskuntakiinteistösektori onkin pysynyt sijoittajien suosiossa, eikä suosiossa näy hiipumisen merkkejä. Päinvastoin: sektori on kasvattanut osuuttaan Suomen ammattimaisesta kiinteistömarkkinasta ja osuuden odotetaan myös kasvavan lähitulevaisuudessa.”, Takkavuori arvioi.   

Retta Managementin tärkein tehtävä on huolehtia asiakkaidemme kiinteistöomaisuudesta ja siitä, että sille asetetut tuottotavoitteet täyttyvät. Hoidamme asiakkaidemme omaisuutta kuin omaamme ja autamme tekemään päätöksiä, joilla kiinteistön arvo kehittyy tulevaisuudessakin suotuisaan suuntaan. Näkemyksellinen kiinteistöjohtaminen varmistaa ennustettavan tuoton kiinteistösalkun koko elinkaaren ajan. 

Tutustu myös: