Toimistosektorilla rakenteelliset tekijät syventävät laskusuhdannetta. Laahaava talouskasvu on heikentänyt yritysten toimintaedellytyksiä, mikä on heijastunut myös toimistotilojen kysyntään. Nykyiset markkinaolosuhteet, kuten heikko talous ja yritysten kustannuspaineet, yhdessä hybridityön kanssa, viivästyttävät vielä toimistomarkkinan elpymistä.

Pääkaupunkiseudun toimistomarkkinaa on leimannut polarisoituminen finanssikriisistä lähtien, mikä näkyy entistä voimakkaammin eri toimistokiinteistöjen laatu- ja riskiluokkien erojen suurentumisena. Tilankäyttäjien tiukkenevat laatuvaatimukset näkyvät tilamarkkinoilla halutuimpien alueiden ja kohteiden vuokrien nousuna samaan aikaan kun toisaalla vajaakäyttö nousee ja tilojen vuokraaminen on haastavampaa.

”Toimistotransaktioiden volyymin odotetaan pysyvän vaatimattomana vuonna 2024, koska sijoittajat ja lainanantajat ovat yhä varovaisia toimistosijoituksiin liittyen. Positiivista kehitystä toimistomarkkinassa on ollut pääkaupunkiseudun keskeisten toimistoalueiden vajaakäytön kasvutrendin laantuminen. Vajaakäyttöasteet ovat kuitenkin edelleen korkeammalla tasolla kuin ennen pandemiaa, mikä on haaste toimistosijoittajille. Toimistotilan kysynnän kannalta talouskasvu olisi tärkeää esimerkiksi tietotyöläisten työllisyyden tukemiseksi”, kiteyttää Rettan kiinteistöanalyytikko Anton Takkavuori.

Suomi EU:n ykkönen säännöllisessä etätyössä

Etätyötä tekevien osuus on vähentynyt koronapandemian huippuvuosista, mutta on edelleen korkeampi kuin ennen pandemiaa. Vuonna 2023 joka kolmas palkansaaja teki etätyötä Suomessa, kertoo Tilastokeskus.

Kansainvälisen työvoimatutkimuksen mukaan etätyön säännöllisyydessä kärkimaa oli vuoden 2023 osalta Suomi. Toisaalta mitattaessa kuinka moni työllisistä työskentelee kotona ainakin silloin tällöin, ovat monet EU maat ovat yhä Suomen edellä (Katso tilasto täältä: Statistics | Eurostat (europa.eu)).

Tilastojenkin valossa on selvää, että yritykset pyrkivät yhä saamaan työntekijöitään takaisin toimistolle. Tämä on yksi seikka, mistä syystä yritykset etsivät laadukkaita tiloja halutuilta sijainneilta. Tällä on taas vaikutusta siihen, miksi keskeisten sijaintien ulkopuolella ja heikomman laadun toimistokiinteistöissä vajaakäyttö on korkeammalla tasolla.

Vajaakäytön kasvun jälkeen tasaantumista

Toimistokohteen vuokranmääritykseen vaikuttavat merkittävästi tilan laatu ja sijainti, sekä erityisesti myös toimiston tarjoamat palvelut. Enenevissä määrin myös ympäristö- ja sosiaaliset tekijät ovat tärkeitä vuokralaisille ja sijoittajille. Toimistotilojen kysynnässä näkyvät voimakkaasti koronan vauhdittamat työtapamuutokset.

Pääkaupunkiseudun keskeisten toimistoalueiden vajaakäyttöaste oli 24Q2:n lopussa 14,7 %, jossa on noin 0,2 prosenttiyksikön verran kasvua edelliseen kvartaaliin verrattuna. Vajaakäytöstä huolimatta kuluneen vuoden aikana valmistuu runsaasti toimistotilaa prime-osamarkkinoille. Toimistojen uudisrakentaminen on jatkunut pääkaupunkiseudulla viime vuosina melko vilkkaana. Vuosina 2013–2023 uutta toimistotilaa valmistui vuosittain keskimäärin 71 000 neliötä KTI:n mukaan. Yritysten kiristyvät vaatimukset ovat yksi selittävä tekijä, mikä ylläpitää uudisrakentamista.

Toimitilarakentamisen volyymi oli pirteällä tasolla nollakorkoaikana vuosina 2015–2022. Nyt valtiovarainministeriön johtama rakennusalan suhdanneryhmän mukaan talousnäkymien jatkuva epävarmuus, korkeat korot ja edelleen korkeat tarjoushinnat näkyvät toimitilarakentamisen maltillisena kasvuna lyhyellä aikavälillä.

Toimistomarkkina sopeutuu muutoksiin

Nollakorkojen aikana pääomaa virtasi toimistokiinteistöihin huomattavasti nykytahtia enemmän. Nyt uudessa markkinatilanteessa toimistojen sijoitusmarkkinalla likviditeetti on ollut hyvin ohut transaktioiden ollessa merkittävän hiljaisella tasolla. Toimistokiinteistökauppojen osuus oli 24H1:llä historiallisen alhainen, vain 6 % kokonaisvolyymista. Korkojen laskun ja rahoituksen saatavuuden lisääntymisen odotetaan lisäävän sijoittajien luottamusta, piristäen hiljalleen myös toimistojen sijoitusmarkkinaa.

”Toimistotilojen omistajat pyrkivät parantamaan tilojensa kilpailukykyä ja vuokrattavuutta lisääntyneen kilpailun vuoksi. Odotettavissa olevan korkotason keventymisen ja rahoituksen saatavuuden paranemisen odotetaan lisäävän sijoittajien kiinnostusta erityisesti prime-toimistorakennuksiin parhailla osamarkkinoilla. Tosin, uudenlaiset markkinaolosuhteet korjausliikkeen jälkeen luovat mahdollisuuksia ja pelipaikkoja sijoittajille, jotka ovat valmiita ottamaan näkemystä markkinasta”, summaa Takkavuori.