Kauppakeskuskiinteistöille erävoitto epävarmuudesta

Asiakasvirrat ratkaisevat kauppakeskusten kannattavuuden. Korona aiheutti suuren loven liikekiinteistöjen kävijämääriin erityisesti kaupunkien keskustoissa ja liikenteen solmukohdissa, joskin markkina oli muutoksessa jo ennen pandemiaa. Markkinadynamiikkaa muokkaavat etenkin kuluttajien ostokäyttäytymisen muutos sekä verkkokaupan kasvu.

”Korona koetteli kauppakeskusten ja kaupunkikeskustojen liiketiloja. Pandemiasta selvisivät kuivin jaloin liiketilat, joiden toiminta perustuu välttämättömyystarvikkeisiin tai joilla on muita defensiivisiä piirteitä. Esimerkiksi niin sanotut big box -kiinteistöt sekä päivittäistavarakaupan markettikiinteistöt pärjäsivät markkinatilanteeseen nähden hyvin. Päivittäistavaravetoisissa lähipalvelukeskuksissa kävijämäärien pudotus oli jopa pahimpaan korona-aikaan pienempää kuin erikoiskauppavetoisissa kauppakeskuksissa.”, Rettan kiinteistöanalyytikko Anton Takkavuori summaa.

Suomen Kauppakeskusyhdistyksen mukaan kauppakeskusten myynti kasvoi vuoden 2023 ensimmäisellä kvartaalilla 10 prosenttia ja kävijämäärät lähes 20 prosenttia vuodesta 2022. Korkea inflaatio ja kuluttajien alhainen luottamus tuovat kuitenkin tummia pilviä markkinalle. Inflaatiokorjatun myynnin kehitys oli kauppakeskuksissa heikompaa, kasvua tuli vain 1,5 prosenttia vuoden ensimmäisellä kvartaalilla.

”Vaikuttaisi, että pääkaupunkiseudun suurten kauppakeskusten näkymät ovat kaikesta huolimatta selkeytymässä. Kuluttajat haluavat asioida kauppakeskuksissa ja valitsevat ne mielellään asiointipaikoikseen myös tilastojen valossa. Koronarajoitusten jälkeen on selvästi palattu asioimaan fyysisiin liiketiloihin ja palveluiden pariin. Tämä on tukenut liikkeiden kävijämäärien ja myyntilukujen hyvää kehitystä.”, Takkavuori arvioi.  

Laadukas päivittäistavarakauppa houkuttaa kävijöitä

Viihtyminen ja yhdessäolo ovat keskeisiä vetovoimatekijöitä kauppakeskuksille, ja Takkavuori ennustaa, että imuvoimaisten ja paikan päälle menemistä vaativien palveluiden rooli korostuu entisestään tulevaisuudessa. Myös päivittäistavarakaupalla on iso rooli asiakasvirtojen kannalta.

”Jos aiemmin kauppakeskusten imuvoimaisin ankkuriyritys oli tunnettu vaatekauppa, nyt se on laadukas päivittäistavarakauppa. Koronarajoitusten jälkeen ruuan verkkokauppa onkin kasvanut enää hyvin maltillisesti. Suurin haaste ruuan verkkokaupalle on tuotteiden keräily- ja toimituskustannusten veloittaminen asiakkailta kokonaisuudessaan.”, Takkavuori kertoo.  

Perinteisen päivittäistavarakaupan vahvuus on laaja valikoimaa, mikä tuo mukanaan toisaalta logistisen haasteen: laaja valikoima edellyttää suuria varastotiloja ja huolena on tuotteiden vanheneminen varastoon.

”Perinteinen kauppa on vahvimmillaan volyymituotteiden myynnissä, kun taas erikoiskaupassa volyymit jäävät pienemmiksi. Verkkokaupan avulla asiakkaita voidaan palvella laajemmalla alueella keskitettyjen varastojen kautta.”, Takkavuori toteaa.  

Markkinamuutos heijastuu vuokrasopimuksiin

Kauppakeskusten liiketilojen keskimääräinen käyttöaste nousi vuoden 2023 ensimmäisellä vuosineljänneksellä yli 95 prosenttiin koko maassa. Korkeista käyttöasteista huolimatta liiketilojen lyhyen aikavälin vuokranäkymät ovat vielä laskusuuntaisia.  

”Pehmeän vuokrakehityksen ja korkean käyttöasteen yhdistelmä viestii markkinamuutoksesta. Viimeisen vuosikymmenen aikana yhä suurempi osa kauppakeskustiloista on varattu erilaisille palveluille, joilla pyritään kasvattamaan asiakasvirtoja ja kulutusta. Kun palveluiden rooli kokonaisuudessa kasvaa, se tuo mukanaan tyypillisesti aiempaa matalamman maksukyvyn ja vuokratason vuokralaisia. Lisäksi on syytä huomioida ankkurivuokralaisten, kuten päivittäistavarakauppojen, neuvotteluvoima kauppakeskuksissa. Liiketiloja vuokrataan imuvoimaiselle ankkurivuokralaiselle usein hyvin kilpailukykyisin ehdoin.”, Takkavuori huomauttaa.

Liiketiloissa vuokrasopimukset ovat muuttuneet aiempaa joustavammiksi ja lyhyemmiksi. Lisäksi vuokrasopimukset ovat yhä useammin liikevaihtosidonnaisia, jolloin vuokranantaja kantaa osariskin vuokralaisen liiketoimintanäkymien epävarmuudesta. Sopimuksiin on myös lisätty erityisehtoja erilaisten kriisitilanteiden varalta. Näiden seurauksena vuokranantajan kassavirtariskit korostuvat ja tilojen aktiivisen hallinnoinnin tarve kasvaa.

Inflaatio ja reaalipalkkojen lasku haastavat markkinaa

Epävarmuus markkinalla on lisääntynyt, kun vuokralaisten maksukykyä haastetaan eri suunnista: korkea inflaatio heikentää ostovoimaa ja bruttovuokrat nousevat.

”Vuokrasopimuksissa sovitaan lähtökohtaisesti elinkustannusindeksiin liittyvistä vuokratarkistuksista, joten vuokrakorotukset ovat tässä ajassa enemmän sääntö kuin poikkeus. Vuokrausasteiden ja vuokratuottojen optimointi edellyttää kauppakeskusjohtamiselta aktiivista otetta sekä valmiutta vastata vuokralaiskokemuksen kehittämiseen.”, Takkavuori toteaa.  

Vuonna 2022 koettu toimintaympäristön nopea muutos ja korkojen nousu rajoittivat kauppakeskussektorin likviditeettiä, johtuen osittain myös siitä, että alalla tontit ovat tyypillisesti suuria.

”Epävarmuuden keskellä sektorilta on saatu hyvin vähän markkinaevidenssiä, joten markkinatutkimuksen merkitys korostuu entisestään. Yleisesti liiketilamarkkinaa haastaa niin kuluttajakysyntää heikentävä inflaatio kuin myös vajonneet reaalipalkat.”, Takkavuori arvioi.

Kestävä kulutus luo mahdollisuuksia vilkkaille kauppapaikoille

Monet vuokralaiset edellyttävät ympäristövastuuta vuokranantajiltaan. Vaikka tietoisuus kiinteistöjen ESG-ominaisuuksista kasvaa jatkuvasti, liiketilat eivät vaikuta jälleenmyyjien kokonaishiilijalanjälkeen niin paljon kuin myytävien tuotteiden toimitusketjun muut osat.

”Kiertotalouden huomioiminen on ollut kauppakeskuksille onnistunut kehityssuunta. On nähtävissä, että kiertotalouskulttuuri vain vahvistuu tulevaisuudessa ja samalla kuluttajat haluavat tehdä entistä enemmän tiedostavia valintoja. Kestävä kulutus ja käytettyjen tavaroiden vähittäiskauppa voivat avata uusia mahdollisuuksia erityisesti vilkkailla paikoilla. Kuluttajat ovat yhä tietoisempia kulutuksensa kokonaisvaikutuksista, ja käytettyjen tavaroiden vähittäiskauppa yleistyy kauppakeskuksissa.”, Takkavuori ennustaa.

Kiinteistösijoittajat vielä varovaisia

Kiinteistösijoittajien suhtautuminen liiketoimintakiinteistöihin on ollut jo vuosia varovaista. Varovaisuus on saanut tuottovaatimukset nousuun.  

”Kun nousevat tuottovaatimukset yhdistyvät heikkeneviin vuokranäkymiin, markkina-arvot ovat kääntyneet laskuun. On odotettavissa, että markkina-arvot saavuttavat vuosien sopeutumisen jälkeen vähitellen vakaan pohjan. Tämän myötä sijoittajakiinnostus voi hiljalleen lähteä palautumaan ja sektorin kauppavolyymit kasvamaan. Sijoittajat ovat todennäköisesti myös jatkossa kuitenkin hyvin valikoivia.”, Takkavuori sanoo.

Liikekiinteistöjen kauppavolyymi ylsi vuonna 2022 noin 1,2 miljardiin euroon, ja KTI:n mukaan kiinteistöjen osuus kauppojen kokonaisvolyymistä oli noin 16 prosenttia.

”Stockmannin Helsingin keskustan tavaratalon ja Kauppakeskus Kaaren myynti Kevalle muodostivat yhteensä noin puolet liikekiinteistöjen kokonaisvolyymista. Ilman niitä sektorin transaktiovolyymi olisi ollut huomattavasti vaatimattomampi.”, Takkavuori huomauttaa.

Kiinteistönomistajat panostavat kohteiden kehittämiseen

Kun liikekiinteistöjen kauppavolyymit ovat laskeneet, moni kiinteistösijoittaja on käyttänyt kaupankäynnistä vapautuneen ajan nykyisten kiinteistöomistusten kehittämiseen ja kohteiden parantamiseen.

”On odotettavissa, että monet liikekiinteistöt tulevat olemaan entistä paremmassa kunnossa, kun markkina jälleen piristyy. Myös vuokralaismuutoksia tarvitaan tiloihin aiempaa enemmän, kun uusien vuokralaisten tilatarpeet poikkeavat usein edellisistä sekä määrällisesti että laadullisesti.”, Takkavuori toteaa.   

Kaiken kaikkiaan kauppakeskuskiinteistöjen näkökulmasta käänne positiiviseen suuntaan on tapahtunut, ja toipuminen korona-ajasta on käynnissä.  

”Markkinan kehityksen kannalta on jäätävä seuraamaan muun muassa kuluttajien luottamuksen palautumista, johon inflaatio ja energiakustannukset ovat vaikuttaneet. Kuluttajien luottamuksesta normalisoituminen on merkittävässä roolissa, jotta kauppakeskussektorilla saavutettaisiin vuoden 2019 inflaatiokorjatun myynnin taso mahdollisimman pian.”, Takkavuori summaa.  

Rettan asiantunteva ja laaja kokemus on tukena kaikissa arviointitilanteissa

Me Rettalla arvioimme kaikenlaisia kiinteistöjä ja maa-alueita yksittäisistä asunnoista kauppakeskusportfolioihin. Luotettava arvio perustuu vuosikymmenien ja koko maan kattavaan kokemukseen erilaisista kohteista ja markkina-alueista. Asiakkaan tarpeet, kysymykset ja tilanne ovat räätälöityjen arviointi- ja konsultointipalveluidemme lähtökohta. Rettalla asiakkaamme saavat tueksi koko maan kattavan verkoston, laajan kokemuksen ja dataan perustuvan ymmärryksen arvioinnista.