{{ result.type_rendered }}
Toimistomarkkinan keskeinen haraus on muita kiinteistötyyppejä korkeampi vajaakäyttöaste. KTI:n mukaan Helsingin toimistojen vajaakäyttöaste onkin ollut yksi Euroopan korkeimmista. Markkina ei lyhyellä aikavälillä myöskään ennakoi tilanteen vielä kohenevan. Syksyn Rakli-KTI Toimitilabarometrin mukaan yli puolet vastaajista arvioi, että toimistotilojen vajaakäyttö kasvaa edelleen seuraavan puolen vuoden aikana niin pääkaupunkiseudulla kuin muuallakin Suomessa.
Kiinteistömarkkinoiden heikkous heijastuu erityisesti toimistokiinteistöihin, joita painaa heikon suhdanteen lisäksi myös muut tekijät. Rakenteellisesti korkea vajaakäyttö toimistomarkkinalla yhdistettynä työelämän muuttuneeseen työskentelykulttuurin luo riskejä, jopa markkinasyklin käännyttyä parempaan suuntaan, toteaa Suomen Pankki.
”Haastava taloustilanne on saanut yritykset tarkastelemaan tilakustannuksiaan entistä kriittisemmin. Toimistotilojen käyttöä leimaa yhä jatkuva muutos, kun yritykset pyrkivät sovittamaan yhteen liiketoimintansa tarpeet ja työntekijöiden mieltymykset. Hybridityö on tullut jäädäkseen, mutta koronavuosien etätyön jälkeen työelämä näyttää tällä hetkellä suuntaavan kuitenkin yhä enemmän kohti lähityötä. Yritykset hyödyntävät laajasti erilaisia keinoja tämän tavoitteen edistämiseksi. Parhaiten toimivien ratkaisujen etsiminen jatkuu yrityksissä yhä. Tämä tapahtuu usein kokeilujen kautta, mikä korostaa joustavuuden merkitystä tilankäytön suunnittelussa,” kommentoi Retta Managementin kiinteistöanalyytikko Anton Takkavuori.
Työmarkkinanäkymät ovat heikentyneet, ja työllisyysasteen ennustetaan laskevan Suomessa tänä vuonna yli prosenttiyksiköllä suhdanteen heikentymisen myötä, ilmenee työ- ja elinkeinoministeriön työmarkkinaennusteesta. Työllisyysasteessa kasvua ei odoteta ennen vuotta 2026. Suhdannetilanteen taustalla on nähtävissä myös käyttötarkoituksen muutosten hidastuminen, sillä esimerkiksi vaihtoehtoisten käyttötarkoitusten kysyntä on laskenut.
Työ- ja elinkeinoministeriön ennusteen mukaan työllisten lukumäärä kasvaa ensi vuonna 14 000 hengellä, ja vuonna 2026 kasvun on ennustettu olevan 27 000 henkeä. Tämän taustalla on erityisesti voimakkaasti kasvanut maahanmuutto, joka tuo Suomeen lukumäärällisesti lisää työntekijöitä.
Yritykset ovat tehostaneet toimintaansa, mikä näkyy usein tarpeessa vähentää tilojen määrää. Toisaalta vaatimukset tilojen laadulle ovat kasvaneet. Vaikka yritykset tarvitsevatkin aiempaa vähemmän neliöitä, ne edellyttävät tiloiltaan enemmän. Sijoittaja- ja käyttäjäkysyntä toimistomarkkinoilla ennakoidaan pysyvän vahvana hyvin sijaitsevissa, huippuluokan ja ESG-vaatimukset täyttävissä rakennuksissa.
Ympäristösertifikaatti on konkreettinen osoitus toimitilojen vastuullisuudesta. Toimitilojen ympäristösertifikaatit ovatkin kasvaneet sijoitusmarkkinan hiljaiselosta huolimatta voimakkaasti lyhyessä ajassa. Odotamme sertifikaattien määrän kasvavan entisestään sijoitusmarkkinan elpyessä.
Kiristyvät laatuvaatimukset pitävät parhaiden tilojen vuokrat nousujohteisina myös tulevina vuosina. KTI:n Helsingin keskustan uusia toimistovuokrasopimuksia kuvaava vuokraindeksin nousi 3,1 % syyskuun 2023 ja elokuun 2024 välisenä aikana alkaneissa sopimuksissa.
BNB Paribas ennakoikin vuosille 2024–2028 Suomen toimistomarkkinassa momentumin olevan selkeästi prime-toimistojen puolella. Tämän odotetaan näkyvän konkreettisesti prime-toimistojen vuokrien kuin myös arvojen myönteisenä kehityksenä verrattuna keskivertaisiin toimistoihin Suomessa. (Lähde: European Property Market – Outlook H2 2024 | BNP Paribas Real Estate)
Rakli-KTI Toimitilabarometrin mukaan prime-tuottovaatimusten kehityksessä on nähty tasaantumisen merkkejä ja nettotuottovaatimusten jyrkin kasvu alkaa olla takanapäin. Rakli ennustaa syksyllä 2025 nettotuottovaatimusten laskevan lähes kaikissa suurissa kaupungeissa. Laskun ennakoidaan olevan maltillista, mutta tällä olisi kuitenkin markkina-arvoja nostattava vaikutus. Tilastoja sekä ennusteita tulee tältä saralta ottaa kuitenkin suolan kanssa. Kauppahavaintoja on viime vuosilta historiallisen vähän.
Rakli-KTI Toimitilabarometrissa reilusti yli puolet vastaajista odottaa vajaakäytön kasvavan edelleen seuraavan puolen vuoden aikana sekä pääkaupunkiseudulla että muualla Suomessa. Tyhjät toimistotilat olivat pitkään lähinnä pääkaupunkiseudun ongelma, mutta parin viime vuoden aikana vajaakäyttöhaasteet ovat kasvaneet myös useimmissa pääkaupunkiseudun ulkopuolisissa suurissa kaupungeissa. Tilakäyttäjien muuttuvat tarpeet ovat säilyttäneet toimistovuokramarkkinoiden aktiivisuuden kohtuullisella tasolla.
Pääkaupunkiseudun toimistotilojen vajaakäyttö on kääntynyt uuteen kasvuun viimeisen kahden vuoden aikana. Osamarkkinakohtaiset erot ovat kuitenkin huomattavia. Pääkaupunkiseudun merkittävistä toimisto-osamarkkinoista yli 20 %:n vajaakäyttöasteita oli 24Q3:lla Pitäjänmäellä, Vallilassa ja Sörnäisissä. Puolestaan alle 10 %:n vajaakäyttöasteisiin päästiin ainoastaan Keilaniemessä, Hakaniemessä sekä laajennetussa keskustassa (SBD) Helsinki Research Forumin mukaan.
Toimistokiinteistöjen kauppavolyymi tulee mitä todennäköisemmin vuonna 2024 olemaan tilastohistorian kaikkien aikojen matalin. Myös toimistojen osuus kokonaistransaktiovolyymista on jäämässä historiallisen alhaiselle tasolle. Transaktioiden toteutumisen kannalta myyjien ja ostajien näkemykset kauppahinnoista tuntuvat olevan vielä kaukana toisistaan. Vähäinen kaupankäynti vaikeuttaa myös osaltaan kiinteistöjen arvonmääritystä.
Rahastojen rooli kiinteistösijoitusmarkkinoilla on viime vuosina kasvanut. Koska rahastot ovat aiempina vuosina olleet merkittävä ostajaryhmä kotimaisilla kiinteistösijoitusmarkkinoilla, saattaa niiden kohtaama myyntipaine osaltaan hidastaa kaupankäynnin piristymistä Suomen Pankin mukaan.
Lunastukset kotimaisista avoimista kiinteistörahastoista alkoivat kasvaa tasaisesti vuoden 2023 alusta alkaen. Viime vuosina aktiivisesti kiinteistöjä ostaneet kotimaiset kiinteistörahastot ovat siirtyneet kasvaneiden lunastusten vuoksi kiinteistöjen netto-ostajista nettomyyjiksi. On kuitenkin positiivista, että viime kuukausina nettomerkinnät ovat tasaantuneet. Nettomerkintöjen kasvussa tuottojen positiivinen kehitys olisi keskeistä.
”Kiinteistösijoitusmarkkinoiden odotettu elpyminen on viivästynyt, mutta tulevaisuuden näkymät pysyvät silti positiivisina. Syksyn 2024 Rakli-KTI Toimitilabarometrin vastaajista suuri osa odottaa sekä kotimaisen että ulkomaisen sijoittajakysynnän kasvavan seuraavan vuoden aikana. Lisäksi sijoituskiinteistöjen markkina-arvojen lasku vaikuttaa taittuneen, mitä voidaan myös pitää heikkona signaalina markkinoiden vähittäisestä elpymisestä. Toimistojen osalta vuoteen 2025 lähdetään puolustusasemista. Suotuisampi näkymä vaatisi vielä tukea paremmalta markkinalta”, summaa Takkavuori.
Anton TakkavuoriKiinteistöanalyytikkoRetta Managementanton.takkavuori@rettamanagement.fiPuh. 0400 853 528
Voit tilata myös räätälöityjä markkinakatsauksia!
Tutustu aiempiin markkina-artikkeleihin ja katsauksiimme
