{{ result.type_rendered }}
Suomen ja erityisesti pääkaupunkiseudun vuokramarkkina on ollut viime vuosina poikkeuksellinen moniin muihin Euroopan markkinoihin verrattuna. Tätä selittää merkittävältä osilta se, että valtiovarainministeriön mukaan Suomessa rakennettiin 2020-luvun alkuvuosina eniten asuntoja Euroopassa per capita. Kokonaisuudessaan Suomeen rakennettiin vuosina 2015–2022 nollakorkojen vauhdittamana selvästi tarvetta enemmän asuntoja. Kiinteistösijoitusmarkkinoiden kysynnän vaimentuminen vaikuttaa rakentamiseen, sillä suurilla kiinteistösijoittajilla on ollut suuri vaikutus asuntorakentamiseen.
Pääkaupunkiseudun asuntovuokrat ovat polkeneet paikoillaan jo usean vuoden ajan inflaation noususta huolimatta. Samaan aikaan uusien vuokra-asuntojen rakentaminen on hidastunut jyrkästi vuoden 2022 loppupuolelta alkaen. Tarjonnan kasvun hidastumisen odotetaan kohentavan vuokra-asuntomarkkinoiden tilannetta lyhyellä aikavälillä erityisesti pääkaupunkiseudulla. Odotusten mukaisesti Q3:lla vuokra-asuntojen tarjonta laski suurissa kaupungeissa kokonaisuudessaan. Tätä selittää osittain kuitenkin voimakas kausivaihtelu. Lisäksi tyypillisesti viime vuosina Q4:llä käyttöasteet ovat hieman heikentyneet ja tarjonta kasvanut.
”Vuokramarkkinoita tuki Q3:lla kausivaihtelusta johtuva kysyntäpiikki sekä hiipuvan rakentamisen myötä hidastunut tarjonnan kasvu. Vuokra-asuntojen käyttöasteet nousivat kesän aikana kaikissa pääkaupunkiseudun ulkopuolisissa yli 100 000 asukkaan kaupungeissa ja vuokrailmoitusten määrät kääntyivät laskuun. Pääkaupunkiseudulla vuokratarjonnan selkeämpi käänne ottaa kuitenkin yhä aikaa. Pääkaupunkiseudun ulkopuolella vuokra-asuntoilmoitukset ovat sulaneet pääkaupunkiseutua reilummin, mikä näkyy käyttöasteiden sekä vuokrien suotuisammassa kehityksessä”, kommentoi Retta Managementin kiinteistöanalyytikko Anton Takkavuori.
Pääkaupunkiseudulla vuoden 2020 alusta reilusti laskeneet vuokra-asuntojen käyttöasteet kääntyivät varovaiseen nousuun Q3:lla. Vajaakäyttöä on pääkaupunkiseudulla kuitenkin yhä reilusti kaikissa huoneistotyypeissä. KTI:n seuraamassa ammattimaisten asuntokiinteistösijoittajien omistamassa yli 100 000 vapaarahoitteisen vuokra-asunnon kannasta ilmenee, että Q3:lla pääkaupunkiseudun vuokra-asuntojen käyttöaste nousi kokonaisuudessaan hieman yli 91 prosenttiin, kun vastaavasti tämän vuoden Q2:lla vuokrattuna oli 89,8 prosenttia vuokra-asunnoista.
Pääkaupunkiseudun ulkopuolisissa suurissa yli 100 000 asukkaan kaupungeissa käyttöasteet piristyivät selvästi Q2:sta ja ylsivät kokonaisuudessaan hieman yli 95 prosenttiin. Suurten kaupunkien korkein käyttöaste, 97,5 prosenttia, löytyi Q3:lla Oulusta. Selkeä pettymys suurien kaupunkien käyttöasteiden kehityksen osalta koettiin Q3:lla Vantaalla, jossa käyttöasteet eivät kohonneet kvartaalin tyypillisestä kysyntäpiikistä huolimatta.
Vuositasolla vuokrat ovat yhä jääneet pääkaupunkiseudulla muiden suurien kaupunkien kehityksestä. KTI:n tilastoissa ilmenee, että uusissa vuokrasopimuksissa Helsingissä ja Espoossa vuokrat nousivat 0,4 %. Vantaalla vuokrien vuosimuutos puolestaan kääntyi 0,1 % negatiiviseksi.
Korkeiden käyttöasteiden siivittämänä vuokrien nousu oli uusissa vuokrasopimuksissa suurista kaupungeista vahvinta Oulussa ja Tampereella. Vuokrien vuosimuutos ylsi Oulussa 3,8 prosenttiin ja Tampereella kolmeen prosenttiin. Pääkaupunkiseudun ulkopuolisissa suurissa kaupungeissa vuokrat nousivat tämän vuoden Q3:lla keskimäärin 2,5 % edellisen vuoden vastaavaan ajanjaksoon verrattuna, mikä on huomattavasti enemmän kuin pääkaupunkiseudulla (0,3 %).
Sijoittamisessa epävarmuus on jatkuva riesa. Tällä hetkellä esimerkiksi yleinen taloustilanne muodostaa kysymysmerkkejä vuokramarkkinan ylle. Kerrannaisvaikutusten myötä taloustilanteen heikentyminen voi vaikuttaa esimerkiksi asukkaiden vuokranmaksukykyyn.
Kuluneena vuonna epävarmuus näkyy yhä vuokramarkkinalla esimerkiksi lisääntyneiden häätöjen valossa. Häätöjen määrä nousi tammi–elokuussa keskimäärin 15 % viime vuoteen verrattuna Ulosottoviraston tilastoissa. Monissa suurissa kaupungeissa, joissa asumistuen merkitys vuokramarkkinalla on merkittävä, kuten pääkaupunkiseudulla, häätöjen määrä on prosentuaalisesti lisääntynyt tätäkin enemmän. On mahdollista, että loppuvuotta kohti häätöjen määrä kiihtyy.
Suomen asuntomarkkinan myllerrys korkeiden korkojen takia on näkynyt kiinteistörahastoissa. Kiinteistörahastoista lunastukset olivat yhä kasvussa 24H1:llä. Uudet rahastomerkinnät ovat hienoisesti lisääntyneet vuoden 2024 aikana vuoden 2023 toiseen vuosipuoliskoon nähden, mutta ovat yhä aiempia vuosia selkeästi matalammalla tasolla. Lunastusten voidaan odottaa vakiintuvan lähitulevaisuudessa yhdessä inflaation ja korkojen laskun sekä kuluttajien ostovoiman lisääntymisen kanssa. Sijoittajien luottamuksella on hyvät saumat lähteä piristymään positiivisemman korkonäkymän myötä.
Viime kuukausina rahastosijoittajien katse on sijoitusuniversumissa ollut hieman kallellaan osakkeisiin. Kuitenkin koronlaskujen myötä myös kiinteistöjen tuottovaateiden odotetaan lähtevän laskuun nostaen kiinteistöjen arvoa. Markkinatilanne näkyy kiinteistörahastojen arvoissa kuitenkin viiveellä mm. hitaiden transaktioprosessien vuoksi.
Pankit OP ja Hypo arvioivat vanhojen asuntojen hintojen lähtevän nousuun ja kasvavan ensi vuonna selvästi. Tästä huolimatta matka uusiin hintahuippuihin ottaa kuitenkin aikansa. OP arvioikin, että vanhojen asuntojen hinnat nousevat vuoden 2021 huipputasolle aikaisintaan vuonna 2027, ehkä vasta vuonna 2028.
Loppuvuonna asuntovuokramarkkinalla on edessään tulikoe erityisesti pääkaupunkiseudulla. Vielä Q3:lla vuokramarkkinaa tuki suotuisa kausivaihtelu. Pääkaupunkiseudun vuokra-asuntomarkkinoita on leimannut tarjonnan voimakas kasvu ilmentyen reiluna vajaakäyttönä ja hillittynä vuokrien kehityksenä. Pääkaupunkiseudulla vuokrailmoitusten määrät eivät ole kääntyneet vielä yhtä merkittävään laskuun kuin suurissa kaupungeissa pääkaupunkiseudun ulkopuolella. Loppuvuonna nähdäänkin merkit siitä, onko markkinan käännös todella tapahtunut vai onko markkinassa edelleen pehmeyttä.
”Käyttöasteiden kulmakerroin oli Q3:lla koholla suurimmassa osassa suurimpia kaupunkeja Q2:een verrattuna. Tosin vuokramarkkinalle myötätuulta puhalsi kesän kysyntäpiikki, mutta myös hidastunut tarjonnan kasvu. Juuri tarjonnan kasvun hidastumisen siivittämänä loppuvuoteen lähdetään kokonaisuudessaan vuokramarkkinan kannalta asteittain paremmista lähtökohdista kuin vuosi sitten. Q4:llä onkin edessä näytön paikka”, summaa Takkavuori.
Anton TakkavuoriKiinteistöanalyytikkoRetta Managementanton.takkavuori@retta.fiPuh. 0400 853 528
Voit tilata myös räätälöityjä markkinakatsauksia!
Tutustu aiempiin markkina-artikkeleihin ja katsauksiimme
