Sukellus asuntojen vuokramarkkinan pelikenttään

Asuntovuokramarkkinoille on suuntautunut merkittävästi varallisuutta viime vuosina, etenkin nollakorkojen aikaan. Sijoittajakiinnostus on vauhdittanut myös vuokra-asuntokiinteistöjen uudisrakentamista, ja asuinkiinteistöihin kohdistuikin kiinteistösektorin merkittävimmät transaktiovolyymit vuosina 2021–2022. Sama trendi jatkui myös vuoden 2023 ensimmäisellä vuosipuoliskolla, jolloin asuinkiinteistöt vastasivat kiinteistösektorin suurimmasta kokonaisvolyymistä 40 % osuudella.

”Vuonna 2021 uusia asuntoja aloitettiin yli 47 000 ja seuraavanakin vuonna vielä yli 38 000. Uusimpien arvioiden mukaan aloitusmäärien ennustetaan laskevan tänä vuonna jopa alle 20 000:een, joten asuntoaloitukset saattavat jäädä jopa finanssikriisin tason alle. VTT:n mukaan Suomessa pitäisi aloittaa vuosittain noin 35 000 asunnon rakentaminen, jotta pystyisimme vastaamaan pidemmän aikavälin asuntotarpeisiin. Vaikka valmistuvien uusien asuntojen määrä on vielä tänä vuonna korkea, määrä laskee merkittävästi seuraavina vuosina. Jos jo parinkin vuoden ajan asuntotuotanto jää alle tarpeen, se tekee valtavan lovin tarjontaan.”, Rettan kiinteistöanalyytikko Anton Takkavuori taustoittaa.

Armoton markkina

Viime vuosien runsas uudisrakentaminen on johtanut vuokra-asuntotarjonnan kasvuun etenkin pääkaupunkiseudulla. Oikotien verkkopalvelun vuokrailmoitusten määrä kasvoi valtakunnallisesti vuoden 2023 toisella kvartaalilla 20 % edelliseen vuoteen verrattuna.

”Vuokra-asuntojen tarjonnan kasvu on sekä hillinnyt vuokrien kehitystä että kasvattanut vajaakäyttöä. Vapaana olevien vuokra-asuntojen määrän kasvu eri ole rajoittunut pelkästään pääkaupunkiseudulle, vaan nousua on ollut kaikissa yli 100 000 asukkaan kaupungeissa. Vuokranantajien on löydettävä tasapaino vuokrien indeksikorotusten ja nousevan vajaakäyttöriskin välillä tilanteessa, jossa tarjontaa on runsaasti. Vuokrantarkistuksissa on syytä huomioida niin osamarkkina kuin myös itse kohde.”, Takkavuori kertoo.

Tilastokeskuksen mukaan vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousivat vuoden 2023 toisella kvartaalilla pääkaupunkiseudulla 0,5 % ja muualla Suomessa 1,8 % viime vuoteen verrattuna. Samalla vuokra-asuntoja oli runsaasti tarjolla.

”Uusissa vuokrasopimuksissa vuokrakehitys on vuodesta 2020 lähtien ollut pääkaupunkiseudun ulkopuolisissa suurissa kaupungeissa pääkaupunkiseutua positiivisempaa. Nyt uudessa markkinatilanteessa vuokrakehitys on ollut selvästi heikompaa, etenkin, kun huomioidaan myös hoitokulujen kehitys. Vuokrakehitykseen kohdistuukin selvää nousupainetta tulevina vuosina, sillä vuokrat eivät ole yltäneet inflaatiokehityksen tasolle.”, Takkavuori arvioi.  

Viime aikoina myös ARA-vuokrissa on ollut merkittävää nousupainetta kasvaneiden ylläpito- ja rahoituskustannuksien seurauksena. Takkavuori näkee, että kustannusten nousu on ainakin jossain määrin siirrettävä vuokralaisille.

”On mahdollista, että ARA-vuokrien nousu näkyy myös vapaarahoitteisissa vuokrissa nousupaineena, mutta on huomioitava ARA-vuokrien suhteellisen matala lähtötaso markkinavuokriin verrattuna. Tämän vuoksi ARA-vuokrien nousu ei välttämättä johda suoraan muun markkinan vuokrien nousuun. Kevään 2023 vuokratilastossa Helsingissä markkinavuokrat olivat 50 % ARA-vuokria kalliimpia, Espoossa 32 % ja Vantaalla puolestaan 28 %.”, Takkavuori kertoo.

Juhlien jälkeen

Heinäkuussa 2023 vanhojen osakeasuntojen hinnat laskivat kuudessa suurimmassa kaupungissa 8,8 % vuoteen 2022 verrattuna. Suurten kaupunkien ulkopuolella hinnat laskivat 6,2 %. Pääkaupunkiseudulla hinnat laskivat heinäkuussa jopa 10,3 % vuoden takaisesta. Suurissa kaupungeissa asuntojen hiipuva hintakehitys selittyy Takkavuoren mukaan ennen kaikkea sijoittajien säikähdyksellä ja reilulla rakentamisella.

”Suuriin kaupunkeihin on valmistunut viime vuosien aikana kymmeniä tuhansia uusia vuokra-asuntoja. KTI:n mukaan kuluvan vuoden aikana pääkaupunkiseudulla odotetaan valmistuvan ennätykselliset 7 400 vuokra-asuntoa kokonaan vuokrakäyttöön tuleviin rakennuksiin, mikä on noin 30 % enemmän kuin edeltävänä vuonna. Nyt uusien vuokra-asuntojen aloitukset ovat kuitenkin vähentyneet merkittävästi. Vuoden 2023 toisen kvartaalin lopussa pääkaupunkiseudulle oli rakenteilla alle 8 300 vuokra-asuntoa. Määrä on laskenut yli 3 000 asunnolla viimeisen 12 kuukauden aikana. Lisäksi vuoden ensimmäisellä vuosipuoliskolla pääkaupunkiseudulla aloitettiin ainoastaan noin 1 100 uutta vuokra-asuntoa.”

Markkinan kasvuajurit ovat pääosin edelleen positiivisella puolella

Asuntovuokramarkkinan pitkän aikavälin arvoajurit ovat kaikesta huolimatta yhä tukevasti paikoillaan. Etenkin jatkuva muuttoliike kasvukeskuksiin takaa vuokra-asuntojen kokonaiskysynnän kasvun näillä alueilla myös tulevaisuudessa. Nopeaa paluuta 2020-luvun alun rakennusmääriin ei ole näköpiirissä varsinkaan asuntorakentamisessa, mutta kaupungistumisen jatkuminen tukee asuntorakentamisen elpymistä.

”Suomen väkiluku kasvoi vuoden 2023 tammi–heinäkuussa 17 797 hengellä, ja samaan aikaan muuttoliike on palannut koronakriisiä edeltävälle uralle. Suurinta vetovoimaa on ollut isoilla korkeakoulukaupungeilla, niiden kehyskunnilla ja yksittäisillä maakuntakeskuksilla. Tilastokeskus ennustaakin pääkaupunkiseudun kasvavan vuoteen 2040 mennessä yli 200 000 uudella asukkaalla.”, Takkavuori kertoo.

Pääkaupunkiseudun asukkaista lähes 80 % asuu korkeintaan kahden hengen kotitalouksissa. VTT:n mukaan perhekoon pienentymisellä on ollut kahdenkymmenen viime vuoden aikana jopa suurempi vaikutus asuntotuotantotarpeeseen kuin muuttoliikkeellä. Lisäksi pienten kotitalouksien määrän odotetaan kasvavan edelleen.

”Lyhyellä aikavälillä kotitalouksien kohonneet lainakustannukset lisäävät kiinnostusta asunnon vuokraamiseen. Vuokra-asuntojen kysynnän kasvuun vaikuttavat myös kuluttajien koetuksella oleva luottamus ja kuluttajahintojen nousu. Pellervon taloustutkimuksen ennusteen mukaan vuokra-asuminen on tänä vuonna kallistumassa merkittävästi vähemmän kuin omistusasuminen, ja Turussa, Tampereella ja Helsingissä yli puolet asunnoista onkin vuokra-asuntoja.”, Takkavuori huomauttaa.

Asuntorakentamisella krapula

Rakennuslupia myönnettiin vuoden 2023 toisella kvartaalilla 5 378 asunnolle, joka oli 62 % vähemmän kuin vuotta aiemmin. Asuntorakentamisen heikko suhdanne saattaa aiheuttaa tuleville vuosille tarpeeseen nähden riittämätöntä asuntotarjontaa.

”Asuntotuotantotarpeen kasvu aiheutuu muun muassa luonnollisesta väestönkasvusta, pienten asuntokuntien kasvusta, maahanmuutosta ja nuorten itsenäistymisen aikaistumisesta. Esimerkiksi Helsingin kaupunki nosti kesällä 2023 asuntotuotantotavoitteensa 8 000 asuntoon vuodessa suhdanteesta riippumatta. Helsinkiin suunnitellulla runsaalla asuntotuotannolla mahdollistetaan omalta osaltaan väestönkasvua.”, Takkavuori kertoo.

Toisaalta valmistuneiden asuntojen määrän väheneminen toimii vuokrien kasvuajurina keskipitkällä aikavälillä.

”Jos asuntorakentamisen taso pysyy vähäisenä pitkään, se voi muodostaa pullonkauloja väestönkasvulle sekä työvoiman saatavuudelle. Asuntopula voi muodostua merkittäväksi kasvun tulpaksi väkiluvun kehityksen kannalta. Tämän vuoksi suurten kaupunkien asuntotuotanto olisi optimaalisinta pitää mahdollisimman tasaisena. Kaiken kaikkiaan asuntorakentamisen hiipumisen kokonaisvaikutus riippuu rakentamisen alakulon jatkumisen kestosta.”, Takkavuori arvioi.

Pitkä peli kompensoi lähiaikojen riskejä

Pitkän aikavälin sijoittajat näkevät Suomen asuntokiinteistösektorin edelleen houkuttelevana ja fundamentit vahvoina. Epävarmuudesta huolimatta asuntosektori on houkutellut niin kotimaisia kuin ulkomaisiakin sijoittajia. Tästä kertoo myös yhdysvaltalaisen KKR:n saapuminen Suomen asuntovuokramarkkinalle vuoden 2023 toisella kvartaalilla.

”Vakaat olot ja markkinoiden läpinäkyvyys vetävät ulkomaisia sijoittajia Suomeen, ja ulkomaisten sijoittajien osuus asuntokiinteistöjen transaktiovolyymista onkin ollut kasvussa. Esimerkiksi Suomen asuntovuokramarkkinan niukka sääntely on kansainvälisten sijoittajien näkökulmasta kiinnostavaa. Suomesta puuttuvat myös monien sijoittajien karttamat koukerot, kuten vuokrasääntely ja vuokrankorotuskatot.”, Takkavuori toteaa.

Meillä Rettalla ydintehtävämme on vaalia ja kasvattaa tilojen arvoa – sekä euroilla laskettavaa että sitä, jota ei voi vain rahalla mitata. Neuvontapalveluissamme tarkastelemme asiakaslähtöisesti erikseen määriteltyjä asioita yksittäisen kohteen tai portfolion tasolla. Neuvonantopalveluun kuuluvat muun muassa kiinteistösalkun strategia- ja optimointitehtävät.

Kiinnostuitko? Ole yhteydessä!