Ympäristötehokkuuden merkitys kasvussa – heijastuu myös kiinteistön arvonmääritykseen 

Ympäristövastuun huomioiminen on tullut kiinteäksi osaksi kiinteistöalaa, vastaahan ala noin 40 % maailman kasvihuonepäästöistä. Sijoittajat ovat osoittaneet kasvavaa kiinnostusta ympäristön kannalta kestäviin kiinteistöihin, ja pohjoismaisilla transaktiomarkkinoilla ympäristösertifioitujen kiinteistöjen kauppavolyymi on moninkertaistunut lyhyessä ajassa. Myös kustannussäästöjen etsiminen epävakaassa markkinatilanteessa sekä sidosryhmien ympäristötietoisuuden lisääntyminen ovat vauhdittaneet ympäristöasioiden päätymistä päätöksentekopöytiin. 

 Kiinteistöiltä vaaditaan monenlaista mukautumista muuttuviin olosuhteisiin. Yhä useammat rakennuttajat ja kiinteistönomistajat pyrkivät tarjoamaan kiinteistöjä, jotka vastaavat kiertotalouteen ja muihin kestäviin arvoihin.  

”Uskon, että ympäristötekijöiden merkitys kiinteistöalalla kasvaa tulevaisuudessa entisestään. Jo nyt kiinteistön ympäristösuoriutuminen huomioidaan yhä enenevissä määrin kiinteistön rahoituksessa ja vakuutuksissa. Monet sijoittajat pohjaavat sijoituspäätöksensä ainakin jo osittain kiinteistön ympäristösuoriutumiseen ja se on merkittävä tekijä myös sijoitusten arvostuksia arvioitaessa.”, Rettan kiinteistöanalyytikko Anton Takkavuori kertoo.  

Ympäristötehokkuutta voidaan mitata ja todentaa muun muassa erilaisilla ympäristösertifioinneilla. Myös sijoittajat arvottavat kohteita sertifikaattien avulla.   

Kehitystrendejä ohjataan myös sääntelyn keinoin 

   Kiinteistönarvioitsija huomioi työssään kattavasti vallitsevat markkinaolosuhteet ja kehitysnäkymät. Tämä korostuu muutoksen keskellä. Arvioitsijan tulisikin tunnistaa kestävän kehityksen ja muiden ympäristötekijöiden merkitys kiinteistöalalla ja huomioida kehitystrendi markkinanäkymissään. Lisäksi arvioitsija tarvitsee riittävästi asianmukaista tietoa kiinteistön energiatehokkuuden selvittämiseksi.  Ympäristötehokkaalla toiminnalla pyritään muun muassa pienentämään hiilijalanjälkeä ja saavuttamaan kustannussäästöjä pienempien ylläpitokustannusten kautta.  

”Energian hinta on noussut merkittäväksi puheenaiheeksi nykyisten epävarmuustekijöiden myötä. Arvioitsijan täytyykin luoda kokonaiskuva siitä, miten muuttuva markkinatilanne on yhteydessä kiinteistön ympäristösuoriutumiseen. Vallitseva epävarmuus on vaikuttanut merkittävästi myös kiinteistösijoituksille olennaiseen korkomarkkinaan.”, Takkavuori huomauttaa.  

EU-taksonomia on osa EU:n vihreän kehityksen ohjelmaa (Green Deal), jolla pyritään edistämään unionin tavoitetta olla hiilineutraali vuoteen 2050 mennessä. EU-taksonomia vaatii yrityksiä luokittelemaan ympäristön kannalta kestävät toiminnot ja investoinnit. Taksonomian tavoite on saada rahoitusmarkkinat suuntaamaan investointeja ympäristön kannalta kestävämpiin ratkaisuihin. Takkavuori näkee, että taksonomia ohjaa yhä voimakkaammin myös kiinteistöalan lainoitusta.  

”Yksi huomionarvoinen näkökulma on se, miten lainanantajat arvioivat ympäristötehokkuuden vaikutuksia kiinteistön pitkän aikavälin kannattavuuteen. EU:n taksonomia on vaikuttanut siihen, että lainoittajat kiinnittävät vihreää lainarahoitusta myöntäessään entistä enemmän huomiota ympäristön kannalta kestäviin tekijöihin. Näin annetaan markkinalle selkeä signaali kehitystrendistä.”, Takkavuori taustoittaa.  

Energiatehokkuusstandardeilla läpinäkyvyyttä koko arvoketjuun  

Arvioitsijan on työssään olennaista tiedostaa *energiatehokkuusstandardien kehityssuunta ja niihin kohdistuvat lainsäädännölliset toimet. Energiatehokkuusstandardit ovat laskentastandardeja, joiden avulla pyritään löytämään energiatehokkuudeltaan optimaalisimmat ja soveltuvimmat rakennus- ja talotekniset toimenpiteet. Standardilla voidaan esimerkiksi vaikuttaa kiinteistökaupan läpinäkyvyyteen energiatodistusten avulla tai arvioida rakentamismääräysten toteutumista.  

”Kiinteistöjen kunnianhimoisista ympäristötavoitteista ja niiden päämäärätietoisesta johtamisesta on muotoutumassa uusi normaali. Ympäristösääntely kiristyy, ja myös sijoittajilla on lisääntyviä vaatimuksia ympäristönäkökulman huomioimiseksi. Kiinteistön elinkaaren on oltava kokonaisuudessaan ympäristötavoitteiden keskiössä, minkä vuoksi koko arvoketjun yhteistoiminnan täytyy olla sujuvaa. Näin voidaan varmistaa, että kestävä toiminta ja hiilineutraalisuustavoitteet toteutuvat.”, Takkavuori arvioi.   

Ympäristövastuullisella toiminnalla on saavutettavissa etuja paitsi kustannussäästöjen ja sidosryhmäodotusten täyttämisen kautta, myös laajemmin aina loppukäyttäjälle saakka. Koska energiatehokkuusparannukset muuttavat kiinteistöjen perusominaisuuksia, niillä on laajempiakin vaikutuksia arvotekijöihin, kuten kiinteistön käyttömukavuuteen, turvallisuuteen, kunnossapitoon sekä monikäyttöisyyteen.  

Vuokralaiset entistä ympäristötietoisempia 

Tutut perustekijät, kuten sijainti, määrittävät edelleen kiinteistön arvoa ja vuokralaiskysyntää. Markkinassa on kuitenkin havaittavissa, että kiinteistön energiatehokkuus ja muut ympäristökestävyyteen liittyvät tekijät ovat muodostumassa yhä merkittävämmiksi osatekijöiksi perinteisten arvotekijöiden rinnalle niin kiinteistönomistajien, ostajien kuin vuokralaistenkin näkökulmasta.  

 ”Ympäristötehokkaampien kiinteistöjen odotetaan tulevaisuudessa hyötyvän vahvemmista fundamenteista sekä lisääntyneestä likviditeetistä kasvavan sijoittajakiinnostuksen siivittämänä. Myös kiinteistöjen vuokralaiset tähtäävät valinnoillaan entistä enemmän vastuullisuuteen, joten vuokralaisetkin ovat entistä vaativampia kiinteistön energiatehokkuuteen liittyvissä asioissa. Vastuullisuuden merkityksen kasvaessa kiinteistöt, jotka eivät täytä ympäristösuoriutumiselle asetettuja vaatimuksia, saattavat kärsiä korkeammasta vajaakäyttöasteesta ja kasvavista käyttökustannuksista. Lisäksi tällaiset kiinteistöt voivat olla alttiimpia pääoman alenemisen riskeille, kun *ESG-painotteiset lainsäädäntö- ja sääntelymuutokset tiukentuvat.”, Takkavuori huomauttaa.  

Ympäristötehokkuuden ja kiinteistön arvon suorasta yhteydestä on vielä suhteellisen vähän tutkittua tietoa, mikä rajoittaa myös aiheeseen liittyvää ymmärrystä. Käynnissä olevassa murroksessa arvioitsijoiden roolina on seurata, miten markkina reagoi muutoksiin esimerkiksi muuttuneen kysynnän kautta. Näköpiirissä on, että vastuullinen ja tuottava kiinteistöliiketoiminta nivoutuvat entistä enemmän yhteen.  

Rettan asiantuntijan arvio päätöksenteon kulmakivenä  

Me Rettalla uskomme, että asiantuntijan arvio kiinteistön arvosta on tuloksellisen päätöksenteon kulmakivi. Luotettava arvio perustuu vuosikymmenien ja koko maan kattavaan kokemukseen erilaisista kohteista ja markkina-alueista. Rettan asiantunteva ja laaja kokemus on tukenanne kaikissa arviointitilanteissa.  

Arvioimme kaikenlaisia kiinteistöjä ja maa-alueita yksittäisistä asunnoista kauppakeskusportfolioihin ja hoivakohteista arvokartanoihin. Rettan asiakkaana saatte tueksenne maanlaajuisen verkoston, vankan kokemuksen ja dataan perustuvan ymmärryksen arvioinnista. Arviointitiimimme tekee kattavalla kokemuksella ja paikallisella näkemyksellä sitä, mistä on teille eniten etua.