Asunto-osakeyhtiölaki ja yhtiöjärjestys luovat perustan taloyhtiön toiminnalle

Asunto-osakeyhtiön toimintaa määrittävät asunto-osakeyhtiölaki ja yhtiöjärjestys. Näissä määritellään osakkaan vastuut, velvollisuudet ja oikeudet. Niitä noudattamalla asunto-osakeyhtiön toiminta on tasavertaista ja lainmukaista. Asunto-osakeyhtiölaki antaa kaikelle toiminnalle suuntaviivat, joista voidaan tietyissä tilanteissa yhtiöjärjestyksessä poiketa.

Asunto-osakeyhtiölaki määrittää yksityiskohtaisesti esimerkiksi korjaus- ja muutostöihin liittyviä seikkoja ja sitä, kuka asunto-osakeyhtiössä saa tehdä päätöksiä. Tärkein periaate laissa kuitenkin on yhdenvertaisuus – se takaa, ettei yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä saa toimia niin, että yksi osakas hyötyy toisten kustannuksella. Laki määrittää rajat enemmistövallan ja vähemmistöä suojaavien säännösten välillä. Asunto-osakeyhtiölaki ei kuitenkaan edellytä sitä, että osakkaiden tulisi olla kaikista päätöksistä samaa mieltä tai saada niistä samankaltaista etua.

Yhtiöjärjestys toimii taloyhtiön toiminnan ohjekirjana

Asunto-osakeyhtiölain mukaan jokaisella taloyhtiöllä tulee olla yhtiöjärjestys, joka on hyväksytty yhtiökokouksessa ja rekisteröity patentti- ja rekisterihallitukseen. Yhtiöjärjestys määrittää muun muassa sen, missä yhtiön rakennukset sijaitsevat, millä perusteella vastikkeita maksetaan ja mitkä taloyhtiön tilat kuuluvat kunkin osakkaan hallintaan. Myös kunnossapitoa koskevat vastuut on avattu yhtiöjärjestyksessä ja siitä selviää, miten kunnossapitoa vaativat työt jakautuvat osakkaan ja taloyhtiön välillä.

Yhtiöjärjestykseen on myös hyvä lisätä tieto siitä, mihin mennessä varsinainen yhtiökokous tulee vuosittain järjestää ja siellä käsiteltävät asiat sekä mihin mennessä tilinpäätöksen tulee valmistua, kuinka monta hallituksen jäsentä valitaan ja mitkä ovat hallituksen lakimääräiset tehtävät.

Yhtiöjärjestystä voidaan muuttaa yhtiökokouksessa, mutta muutoksen hyväksymiseen tarvitaan ⅔ enemmistö yhtiökokouksessa edustetuista osakkeista ja äänistä. Joissakin tilanteissa voidaan jopa vaatia kaikkien osakkeenomistajien suostumusta sen muuttamiseen. Yhtiöjärjestystä voidaan muuttaa kokonaan tai osittain, ja muutokset tulevat voimaan, kun tieto on merkitty kaupparekisteriin.

Yhtiöjärjestys ajan tasalle – tarkasta nämä 5 tärkeää yksityiskohtaa

Kaikissa ennen uuden asunto-osakeyhtiölain voimaantuloa (ennen 1.7.2010) rekisteröidyissä yhtiöjärjestyksissä on voimassa olevan asunto-osakeyhtiölain vastaisia pykäliä. Nyrkkisääntönä voidaan pitää, että mitä vanhempi yhtiöjärjestys, sitä vajaampi on sen sisältö.

Listasimme viisi tärkeintä asiaa, jotka kannattaa ehdottomasti tarkastaa ja mahdollisesti muuttaa, kun yhtiöjärjestystä seuraavan kerran uusitaan:

1. Lunastuslauseke. Mikäli yhtiöjärjestyksessä on vanhan asunto-osakeyhtiölain mukainen lunastuslauseke, siitä on tullut lainvastainen, eli se voi muuttamattomana aiheuttaa lunastusvirheitä.
   
2. Yhtiökokouksen ajankohta. Vanhoissa yhtiöjärjestyksissä määrätään, että varsinainen yhtiökokous tulee järjestää neljän kuukauden kuluessa tilikauden päätöksestä. Uuden lain mukaan kokous on järjestettävä kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päätöksestä.
   
3. Varsinaisessa yhtiökokouksessa käsiteltävät asiat. Vanhoissa yhtiöjärjestyksissä ei ole lueteltu kaikkia lain mukaan kokouksessa käsiteltäviä asioita, kuten kunnossapitotarveselvitystä ja erittelyä tehdyistä remonteista.
   
4. Tilinpäätöksen valmistuminen. Lain mukaan tilinpäätös tulee olla tehtynä neljän kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä.
   
5. Tilintarkastajia koskevat pykälät. Laittomien valintojen välttämiseksi tulee tilintarkastajaa koskevat pykälät muuttaa vastaamaan voimassa olevaa lakia.

Paikkakuntasi Retta Isännöitsijän löydät täältä.

Lisätietoja isännöitsijäntodistuksesta löydät täältä.