Putkiremontti tulossa taloyhtiöön? Älä tee tätä virhettä urakoitsijan valinnassaOnko taloyhtiölläsi kiikarissa putkiremontti tai muu iso hanke, kuten julkisivun tai katon korjaus? Huomioi nämä asiantuntijan vinkit, jotta saat valittua parhaan urakoitsijan ja vietyä projektin onnistuneesti maaliin.
Putkiremontti ja muut isot korjaukset vaativat taloyhtiön hallitukselta venymistä ja tarkkuutta. Kun kyseessä on miljoonien eurojen hanke, valmistelut kannattaa tehdä huolella ja valvontaan panostaa. On tärkeää, että kumppanina on pitkän linjan isännöintitoimisto, jolla on kokemusta ja osaamista isoista korjaushankkeista.
1. Ennakoi korjaukset 10–15 vuoden päähän
Taloyhtiöllä täytyy olla lain mukaan kunnossapitotarveselvitys seuraaville viidelle vuodelle. Käytännössä suunnitelma kannattaa kuitenkin tehdä 10–15 vuoden ajalle.
– Korjausvelan ei saa antaa kasvaa liikaa. Tämä mahdollistaa sen, että voidaan korjata järkevästi, toteaa isännöitsijä Jukka-Pekka Eklin Retta Isännöinnistä.
Retta Isännöinti oli tiiviisti kumppanina, kun tamperelaisessa asunto-osakeyhtiö Ristinmäenrinteessä tehtiin mittava lähes neljän miljoonan euron korjaushanke.
– Korjaustarpeet olivat tiedossa pitkälle, joten pystyimme yhdistämään putkiremonttiin sähköverkon ja tietoverkkoyhteyksien saneeraamisen. Tämä oli erittäin järkevää, Eklin lisää.
Osana korjaushanketta tehtiin myös valmiudet sähköautojen lataukselle sekä parannettiin energiatehokkuutta. Kahden kerrostalon ja 87 asunnon korjaaminen kesti puolitoista vuotta, ja kahden vuoden takuuaika päättyy tämän vuoden lopussa.
2. Panosta kartoitukseen ja suunnitteluun
Kartoitukseen ja suunnitteluun kannattaa käyttää aikaa. Asunto-osakeyhtiö Ristinmäenrinteen hallituksen jäsen Petri Lyly korostaa isännöitsijän roolia rakennuttajakonsultin valitsemisessa.
– Pitää osata valita sellainen rakennuttajakonsultti, jolla rahkeet riittävät juuri kyseessä olevaan projektiin, Lyly täsmentää.
Asunnoissa on tärkeää kiertää, tarkistaa märkätilat sekä katsoa hanketta kokonaisuutena.
– Voi löytyä asioita, mitkä kannattaa korjata isomman projektin yhteydessä. Esimerkiksi yhdessä kohteessa uusittiin samalla ikkunat ja ovet, Eklin sanoo.
Sekä isännöitsijä että rakennuttajakonsultti ovat avainasemassa, kun urakkaan pyydetään lainatarjouksia.
3. Isännöitsijältä apua rakennuttajakonsultin ja urakoitsijan valintaan
Isännöitsijän rooli on keskeinen kaikissa suurissa korjaushankkeissa. Isännöitsijä toimii linkkinä asukkaiden, hallituksen, rakennuttajakonsultin, urakoitsijan ja valvojan välissä.
– Isännöitsijä kannattaa ehdottomasti kilpailuttaa ennen isoja urakoita, mikäli epäilee isännöitsijän kokemusta. Huoltoa ja siivousta ei kannata koskaan kilpailuttaa kesken isojen korjausten, Lyly sanoo.
Kokenut isännöitsijä antaa esimerkiksi asiantuntevat arviot eri urakoitsijaehdokkaista. Ristinmäenrinteessä urakkaneuvottelut käytiin kolmen edullisimman urakoitsijan kanssa.
Eklin korostaa myös, että on tärkeää tarkistaa urakoitsijoiden taustat, jolla varmistetaan yhtiöiden taloustilanne. Mikään taloyhtiö ei halua, että urakoitsija ajautuu konkurssiin kesken mittavan hankkeen. On tärkeää myös varmistaa, kuka on hankkeessa työnjohtajana.
4. Valitse osaava hallitus ja valvo huolella
Hallituksen rooli on myös tärkeä isoissa korjaushankkeissa. Olisi suotavaa, että hallitukseen saadaan osakkaita, joilla on jo työnsä tai kokemuksensa puolesta korjauspuolen osaamista. Tarvittaessa voidaan perustaa myös erillinen hanketoimikunta isojen korjaushankkeiden ajaksi.
– Isännöitsijällä tai hallituksella pitää olla kokemusta samanlaisesta urakasta aikaisemmin. Teknistä isännöitsijää tarvitaan hallinnollisen lisäksi, mikäli hallituksesta ei löydy tarvittavaa osaamista, Lyly sanoo.
Lyly on itse poikkeuksellinen hallituksen jäsen, sillä hän itse ehti olla töissä Lemminkäisellä parikymmentä vuotta ennen siirtymistään opettamaan rakentamista Tampereen ammattikorkeakouluun vajaa kymmenen vuotta sitten.
Ristimäenrinteen urakoitsijaksi valikoitui USK Rakennus Oy. Valinnan ja sopimusten jälkeen korostuu valvonnan rooli.
– Meillä oli käytäntönä, että kaikissa työmaakokouksissa oli mukana kolme hallituksen jäsentä, Lyly toteaa.
Ammatti-isännöitsijä valvoo taloutta, että projekti pysyy budjetissa. Ristimäenrinteellä kustannukset lisääntyivät vain kolmisen prosenttia, kun monesti lisäkuluja voi tulla jopa 10 prosentin verran.
5. Muista viestiä osakkaille ja asukkaille
Mikään urakka ei mene kunnialla maaliin, ellei viestintää hoideta hyvin. Parasta on aloittaa viestintä jo hankesuunnitteluvaiheessa. Kun urakoitsija on valittu, osakkaille laaditaan kattava aloituspaketti.
Ristimäenrinteessä päädyttiin pitämään tiedotustilaisuus osakkaille myös hankkeen puolivälissä.
– Isännöitsijällä on tärkeä rooli tiedottamisessa. Asukkaiden lisäksi pitää tiedottaa osakkaille, eivätkä rappukäytäväjakelut riitä tähän. Toki nälkä kasvaa syödessä. Mitä enemmän tiedotetaan, sitä enemmän kysytään, miksei voitaisi tiedottaa enemmän, Lyly lisää.
Kuvat: Elise Kulmala, Magnetphotography
Lue lisää Retta Isännöinnin projektipalveluista ja tutustu Kept. projektipankkiin, joka pitää hankkeen dokumentit tallessa ja varmistaa niiden löytymisen myös tulevaisuudessa.
Jätä tarjouspyyntö isännöintipalveluista, niin otamme sinuun yhteyttä ja kerromme kuinka voimme olla avuksi.