Uudistettu asunto-osakeyhtiölaki astui voimaan 1.10.2026. Muutokset antavat taloyhtiöille paremmat välineet puuttua häiriöihin ja lyhytvuokrauksen haittoihin, selkeyttävät huoneistokäyntejä ja kunnossapitovastuita sekä vahvistavat osakkaan oikeutta saada tietoa omasta huoneistostaan.
Hallitukselle uudistus tarkoittaa ennen kaikkea sitä, että toimintatavat kannattaa käydä läpi nyt. Uusista keinoista on hyötyä vain, jos päätökset perustuvat huolelliseen dokumentointiin ja laissa määrättyyn menettelyyn. Kokosimme tähän, mikä muuttuu ja mihin taloyhtiössänne kannattaa tarttua ensimmäisenä.
Lyhytvuokraus on jatkossakin sallittua. Uutta on, että yhtiökokous voi päättää huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan, jos lyhytvuokraus aiheuttaa taloyhtiölle tai muille osakkaille tavanomaisesta asumisesta poikkeavaa haittaa tai lisäkuluja. Tyypillisiä esimerkkejä ovat toistuvat järjestyshäiriöt, yhteisten tilojen kuluminen ja ylimääräiset siivous- tai korjauskulut.
Hallituksen tulee dokumentoida:
Huoneiston muiden käyttöön antavan osakkaan on pidettävä kirjaa käyttäjistä ja annettava tiedot yhtiölle perustellusta pyynnöstä. Näin esimerkiksi vahingon korvausvaatimus voidaan kohdistaa oikeaan henkilöön.
Myös muut hallintaanoton perusteet täsmentyvät. Perusteena voi olla häiritsevän elämän lisäksi esimerkiksi terveyden tai järjestyksen kannalta tarpeellisen velvoitteen laiminlyönti, kuten voimassa olevan tupakointikiellon rikkominen. Taloyhtiö voi jatkossa puuttua myös ulkopuolisten vierailijoiden toistuvasti aiheuttamiin häiriöihin.
Hallintaanotton perusteita:
Hallintaanotto on edelleen viimeinen keino, sen enimmäiskesto on kolme vuotta ja päätöksen huoneiston hallintaanotosta tekee aina yhtiökokous. Pelkkä epäily ei riitä, vaan haitan ja sen yhteyden tiettyyn huoneistoon on oltava osoitettavissa. Hallituksen on kerättävä riittävä näyttö, arvioitava tilanteen vakavuus ja noudatettava tarkasti lain mukaista varoitus- ja päätöksentekomenettelyä.
Varoitukset ja päätökset voi toimittaa sähköisesti
Hallintaanottoon liittyvä varoitus ja yhtiökokouksen päätös voidaan jatkossa antaa tiedoksi myös sähköisesti. Tiedoksiannon pitää tapahtua laissa määritellyllä, luotettavasti todennettavalla tavalla.
Osakkaalla on oikeus saada viipymättä jäljennös taloyhtiön hallussa olevasta asiakirjasta, joka koskee hänen huoneistoaan ja vaikuttaa sen käyttöön, kunnossapitoon, kustannuksiin tai osakkaan oikeuksiin ja velvollisuuksiin. Tällaisia ovat esimerkiksi kosteusmittausraportit, kuntotutkimukset ja korjauspöytäkirjat.
Yhtiö voi kieltäytyä, jos luovutuksesta aiheutuisi sille olennaista haittaa. Yhtiö voi periä jäljennöksestä hallituksen vahvistaman kohtuullisen maksun.
Muutos korostaa taloyhtiön asiakirjahallinnan merkitystä. Huoneistokohtaiset ilmoitukset, raportit ja korjausasiakirjat on säilytettävä järjestelmällisesti niin, että ne löytyvät tarvittaessa nopeasti.
Tietoja luovutettaessa on samalla huolehdittava tietosuojasta, ettei asiakirjoissa välity asian kannalta tarpeettomia henkilötietoja.
Hallituksen jäsen, isännöitsijä tai heidän valtuuttamansa henkilö saa käydä huoneistossa, kun se on tarpeen huoneiston kunnon valvomiseksi tai kunnossapito- tai muutostyön tekemiseksi tai valvomiseksi. Ajankohdasta sovitaan ensisijaisesti asukkaan kanssa.
Jos aikaa ei saada sovittua asukkaasta johtuvasta syystä, käynti voidaan tehdä ilmoitettuna ajankohtana, kunhan asukkaalle on ensin annettu kohtuullinen aika vastata. Tällöin huoneistoon jätetään ilmoitus käynnin syystä, ilmoittajan nimestä ja lisätietoja antavan henkilön yhteystiedoista. Jos pääsy estetään, poliisilta voi pyytää virka-apua.
Laissa todetaan nyt suoraan, että taloyhtiö vastaa huoneistojen rakenteista, eristeistä ja ikkunoista sekä rakennuksen perusjärjestelmistä, kuten lämmitys-, sähkö-, vesi-, viemäri- ja ilmanvaihtojärjestelmistä. Huoneistoissa olevat altaat eivät kuulu yhtiön vastuulle.
Osakas puolestaan vastaa tekemänsä muutostyön kunnossapidosta ja siitä yhtiölle myöhemmin aiheutuvista lisäkuluista. Siksi muutostyöilmoitukset, suunnitelmat ja valvontatiedot on tärkeää säilyttää huolellisesti.
Osakkaan on myös hoidettava huolellisesti käytössään olevaa yhtiön tilaa tai aluetta, jos käyttöoikeus ei perustu yhtiöjärjestykseen tai vuokrasopimukseen. Tällainen alue voi olla esimerkiksi osakkaan käytössä oleva piha- tai terassialue.
Kustannusten jakoon tulee kaksi merkittävää täsmennystä:
Muista, että yhtiöjärjestys voi edelleen jakaa kunnossapitovastuun laista poikkeavasti. Oman taloyhtiön yhtiöjärjestys ratkaisee.
Uudistus helpottaa tyhjilleen jääneiden liiketilojen muuttamista asunnoiksi sekä selvitystilaan asettamista koskevaa päätöksentekoa. Konkurssiin hakemisesta päätetään jatkossa yhtiökokouksessa osakkaita kuullen.
Laki on voimassa heti, joten nämä asiat kannattaa ottaa esille jo seuraavassa hallituksen kokouksessa:
Uusi laki tuo hallitukselle lisää keinoja, mutta myös vastuuta oikeasta menettelystä. Retta Isännöinnin isännöitsijät auttavat päivittämään taloyhtiönne toimintamallit, asiakirjapohjat ja osakasviestinnän uuden lain mukaisiksi.
Haluatteko käydä muutokset läpi oman taloyhtiönne näkökulmasta? Ota yhteyttä omaan Retta -isännöitsijääsi tai pyydä tarjous isännöintipalveluistamme.
Artikkeli on yleiskatsaus lakimuutokseen. Kunkin taloyhtiön tilanne, menettelyt ja yhtiöjärjestyksen määräykset arvioidaan tapauskohtaisesti.
Jätä tarjouspyyntö isännöintipalveluista, niin otamme sinuun yhteyttä ja kerromme kuinka voimme olla avuksi.