Ändringarna i lagen om bostadsaktiebolag trädde i kraft den 1 oktober 2026. De ger husbolagen effektivare verktyg för att ingripa i störningar och problem som orsakas av korttidsuthyrning, förtydligar reglerna om tillträde till lägenheter och underhållsansvar samt stärker aktieägarnas rätt att få information om sina egna lägenheter.
För styrelsen är det viktigast att se över de nuvarande rutinerna. De nya verktygen är till nytta bara om besluten grundar sig på noggrann dokumentation och de förfaranden som föreskrivs i lagen. Här går vi igenom vad som ändras och vad ert husbolag bör ta itu med först.
Korttidsuthyrning är fortfarande tillåten. Det nya är att bolagsstämman kan besluta att ta en aktielägenhet i bolagets besittning om korttidsuthyrningen orsakar bolaget eller andra aktieägare olägenheter eller extra kostnader som avviker från sedvanligt boende. Typiska exempel är återkommande ordningsstörningar, slitage i gemensamma utrymmen samt extra städ- eller reparationskostnader.
Styrelsen ska dokumentera:
En aktieägare som upplåter sin lägenhet för andras bruk ska föra bok över användarna och på motiverad begäran lämna uppgifterna till bolaget. På så sätt kan exempelvis ett skadeståndskrav riktas till rätt person.
Även de övriga grunderna för att ta en aktielägenhet i bolagets besittning preciseras. Utöver störande liv kan grunden exempelvis vara försummelse av en skyldighet som behövs för att bevara hälsa eller ordning, såsom brott mot ett gällande rökförbud. Husbolaget kan framöver också ingripa i återkommande störningar som orsakas av besökare.
Grunder för besittningstagande är bland annat att:
Besittningstagande är fortfarande en sista utväg och kan pågå i högst tre år. Beslutet fattas alltid av bolagsstämman. Enbart misstankar räcker inte, utan olägenheten och dess koppling till en viss lägenhet måste kunna påvisas. Styrelsen ska samla in tillräckliga bevis, bedöma hur allvarlig situationen är och noggrant följa lagens förfaranden för varning och beslutsfattande.
En varning om besittningstagande och bolagsstämmans beslut kan framöver också delges elektroniskt. Delgivningen ska ske på ett tillförlitligt och verifierbart sätt enligt lagen.
En aktieägare har rätt att utan dröjsmål få en kopia av en handling som bolaget innehar och som gäller aktieägarens aktielägenhet och påverkar dess användning, underhåll eller kostnader, eller aktieägarens rättigheter och skyldigheter. Det kan exempelvis handla om fuktmätningsrapporter, konditionsundersökningar och protokoll över reparationer.
Bolaget kan vägra lämna ut en handling om utlämnandet skulle orsaka bolaget väsentlig olägenhet. För kopian kan bolaget ta ut en skälig avgift som styrelsen har fastställt.
Ändringen understryker vikten av god dokumenthantering. Lägenhetsspecifika anmälningar, rapporter och reparationshandlingar ska förvaras systematiskt så att de snabbt kan tas fram vid behov.
När uppgifter lämnas ut ska bolaget också säkerställa att dataskyddskraven följs och att handlingarna inte innehåller personuppgifter som är onödiga för ärendet.
En styrelseledamot, disponenten eller någon som de har bemyndigat får tillträde till en lägenhet när det behövs för att övervaka lägenhetens skick eller utföra eller övervaka underhålls- eller ändringsarbeten. Tidpunkten för besöket ska i första hand avtalas med den boende.
Om en tidpunkt inte kan avtalas av en orsak som beror på den boende, får besöket genomföras vid en meddelad tidpunkt, förutsatt att den boende först har fått skälig tid att svara. Då ska ett meddelande lämnas i lägenheten med uppgift om orsaken till besöket, namnet på den som lämnat meddelandet och kontaktuppgifter till en person som kan ge ytterligare information. Om tillträde förvägras kan handräckning begäras av polisen.
I lagen anges nu uttryckligen att husbolaget ansvarar för lägenheternas konstruktioner, isolering och fönster samt för byggnadens grundläggande system, såsom värme-, el-, vatten-, avlopps- och ventilationssystem. Bolaget ansvarar inte för diskhoar, badkar, tvättställ och liknande installationer i lägenheterna.
Aktieägaren ansvarar i sin tur för underhållet av de ändringsarbeten som aktieägaren har utfört och för de extra kostnader som dessa senare orsakar bolaget. Därför är det viktigt att anmälningar om ändringsarbeten, planer och uppgifter om övervakningen förvaras omsorgsfullt.
Aktieägaren ska också omsorgsfullt sköta sådana utrymmen eller områden som tillhör bolaget och som aktieägaren använder, om nyttjanderätten inte grundar sig på bolagsordningen eller ett hyresavtal. Det kan exempelvis vara ett gårds- eller terrassområde som aktieägaren använder.
Två betydande preciseringar gäller fördelningen av kostnader:
Bolagsordningen kan fortfarande fördela underhållsansvaret på ett sätt som avviker från lagen. Det är bestämmelserna i ert husbolags egen bolagsordning som avgör vilken ansvarsfördelning som gäller.
Ändringarna gör det lättare att omvandla tomma affärslokaler till bostäder och förenklar beslutsfattandet om att försätta ett husbolag i likvidation. Beslut om att ansöka om konkurs fattas framöver av bolagsstämman efter att aktieägarna har getts tillfälle att bli hörda.
Lagändringarna har redan trätt i kraft. Följande frågor bör därför tas upp vid nästa styrelsemöte:
Den ändrade lagen ger styrelsen fler verktyg, men också ett större ansvar för att följa rätt förfaranden. Rettas disponenter hjälper till att uppdatera ert husbolags rutiner, dokumentmallar och kommunikation till aktieägarna så att de motsvarar den ändrade lagstiftningen.
Vill ni gå igenom vad ändringarna innebär för ert husbolag? Kontakta er egen disponent på Retta eller begär en offert på våra disponenttjänster.
Artikeln ger en allmän översikt över lagändringarna. Varje husbolags situation, förfaranden och bestämmelser i bolagsordningen ska bedömas från fall till fall.
Justitieministeriet: Lagen om bostadsaktiebolag