Opas: Osakkaan huoneistoremontti

Mitä saa remontoida ja mitä ei?

Asunto-osakeyhtiössä rakennus ja sen huoneistot kuuluvat taloyhtiön omistukseen, ja osakas omistaa osakkeet, jotka oikeuttavat asunnon hallintaan. Yhtiöjärjestyksestä selviää, mitä tiloja osakas hallitsee.

Osakas on vastuussa omistamansa asunnon sisäosista. Asunnon eristeet, rakenteet ja perusjärjestelmät ovat taloyhtiön vastuulla eivätkä siten kuulu osakkaan vastuuseen. Perusjärjestelmiä ovat esimerkiksi lämmitys-, viemäri-, ilmanvaihto-, sähkö- ja käyttövesijärjestelmät.

Osakas saa tehdä kunnostustöitä vain hallitsemiinsa tiloihin. Huoneiston ulkopuolelle ulottuviin tiloihin osakkaalla ei ole oikeutta tehdä remonttia. Huoneiston ulkopuolisiin tiloihin kuuluvat muun muassa ulkoseinät, ulkoikkunat ja ulko-ovet. Parveke kuuluu huoneiston hallintaan, mutta sen remonttioikeus ulottuu vain parvekkeen sisäseinämiin ja lattiaan. Sähkö- ja putkitöissä osakkaan on aina käytettävä ammattilaisia.

Mikä on huoneistoremontti?

Huoneistoremontiksi kutsutaan asuntoon tehtävää korjaus- tai muutostyötä, jolla parannetaan huoneiston ulkonäköä ja viihtyisyyttä. Remontoimisen yhteydessä tulee muistaa muutama tärkeä perusasia, joiden avulla muutostyöt hoituvat sujuvasti ja ongelmitta.

Ennen remontin aloittamista on suositeltavaa tarkistaa taloyhtiön tulevien remonttien, kuten putkiremonttien, ajankohdat.

Huoneistoremontin aikataulut määräytyvät taloyhtiön järjestyssääntöjen mukaan. Laissa ei ole erikseen määritelty remontin aikatauluja tai ajankohtia. Tärkeintä on ottaa naapurit huomioon.

Ilmoitusvelvollisuus: Miksi ja miten remontista ilmoitetaan?

Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkaan on ilmoitettava taloyhtiölle tai isännöitsijälle kirjallisesti etukäteen remontista aina, kun remontti voi vaikuttaa taloyhtiön vastuulla oleviin talon rakenteisiin tai naapuriasuntoihin. Tällä pyritään turvaamaan osakkaiden oikeudet. Remontista tulee myös ilmoittaa ajoissa. Osakkaan ei tarvitse ilmoittaa oman asunnon seinien sisäpuolella tapahtuvasta työstä, jossa ei kajota rakenteisiin tai jolla ei ole vaikutusta muiden huoneistojen käyttämiseen. Seinien maalaus ja keittiön kaapin oven vaihtaminen ovat esimerkkejä töistä, joista ei tarvitse ilmoittaa. Ilmoitus on kuitenkin aina hyvä tehdä, varsinkin jos on epävarma ilmoituksen tarpeellisuudesta. Jos remontti vaikuttaa muiden huoneistojen käyttämiseen, täytyy isännöintiyrityksen ilmoittaa asiasta muille asukkaille ja osakkaille.

Remontoijan täytyy itse varmistaa, että remontista tulee asianmukainen merkintä isännöitsijäntodistukseen. Näin asuntoa myytäessä uusille potentiaalisille asukkaille on helppo näyttää tiedot tehdyistä remonteista.

Retta Isännöinti on tehnyt muutostyöohjeen, jossa kerrotaan, miten ilmoitusprosessi etenee. Muutostyöilmoituksen tulee sisältää osakkaan nimi ja yhteystiedot, osoite, mitä remontoidaan, remontin ajankohta sekä remontin tekijät. Remontin tekijöistä täytyy ilmoittaa suunnittelijat, remontin tekijät eli urakoitsijat, työnvalvojat, yritykset sekä yritysten Y-tunnukset. Viranomaisluvan vaativaan remonttiin tarvitaan taloyhtiön hallituksen päätös. Osakas saa aloittaa remontin vasta, kun ilmoitus on käsitelty ja taloyhtiö on antanut vastauksensa siihen. Ilmoituksen tyypillinen käsittelyaika on noin kaksi viikkoa.

Ennen remonttia

  • Suunnitelma, mitä remontoidaan ja miten. Samassa yhteydessä kannattaa tarkistaa myös taloyhtiön mahdolliset remonttisuunnitelmat.
  • Yhteys isännöitsijään. Selvitä myös taloyhtiösi muutostyöohjeet
  • Muutostyöilmoitus taloyhtiölle
  • Alan asiantuntijan kilpailutus suunnittelemaan ja valvomaan muutostyötä
  • Ammattitaitoisen urakoitsijan palkkaus
  • Sopimusten laatiminen kirjallisesti, jonka jälkeen niiden toimittaminen taloyhtiön dokumentointia varten

Huoneistoremontin valvonta: Miksi ja miten remonttia valvotaan?

Huoneistojen remontit ja kunnostukset saattavat vaikuttaa koko rakennukseen ja tämän takia niiden tulee noudattaa hyvää rakennustapaa. Vastuu remontin toteutuksesta on myös taloyhtiöllä ja siksi taloyhtiön oikeutena ja velvollisuutena on valvoa sellaisia osakkaan tekemiä tai teettämiä remontteja, joista voi aiheutua haittaa taloyhtiölle tai sen osakkaille. Isännöitsijä toimii siis osakkaan tukena remonttihankkeessa.

Turvatakseen rakennuksen vahingoilta taloyhtiö voi asettaa ehtoja remontti- ja muutostyölle. Muutostyö voidaan myös kieltää, jos taloyhtiö kokee remontin aiheuttavan rakennukselle vahinkoa tai tuottavan haittaa yhtiölle tai osakkeenomistajille. Osakkaalla on kuitenkin asunnossaan hyvin laaja muutostyöoikeus, joten taloyhtiö harvoin estää osakkaan remontti- ja muutostyöaikeita.

Remonttia voi valvoa joko taloyhtiön oma edustaja tai taloyhtiön palkkaama ulkopuolinen ammattilainen. Vastuu remontista ei kuitenkaan valvonnan myötä siirry taloyhtiölle, vaan osakas on edelleen ensisijaisesti vastuussa remontin toteutuksesta. Mahdollisen valvonnan ja isännöinnin kulut ovat remontoijan ja osakkaan vastuulla.

Vahingonkorvausvastuu ja mitä se tarkoittaa käytännössä

Osakkeenomistajan tulee pitää huoli siitä, että hänen suorittamansa kunnossapito- tai muutostyö suunnitellaan, toteutetaan ja valvotaan ilman, että työstä aiheutuu vahinkoja. Jos työ teetetään ulkopuolisella tekijällä, osakkeenomistajan tulee huolehtia siitä, että työ noudattaa hyvää rakennustapaa.

Osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen rikkominen ja tahallaan tai huolimattomasti aiheutetut vahingot johtavat osakkaan vahingonkorvausvastuuseen taloyhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Vahingon sattuessa osakkaan on pystyttävä todistamaan, että hän on toiminut huolellisesti lakien ja sääntöjen mukaan. Tällöin osakkaan tulee todistaa asiantuntijan laatimat suunnitelmat, etukäteen tehty ilmoitus taloyhtiölle, työn suorittajan ammattilaisuus ja työn valvonnan asianmukaisuus.

Osakkaan vastuulla on myös aiemman osakkaan tekemien tai teettämien muutostöiden kunnossapito. Aiemman osakkaan virheellinen muutostyö ei kuitenkaan siirrä vahingonkorvausvastuuta uudelle osakkaalle.

Asbestin kartoittaminen

Asbestilla tarkoitetaan kuitumaista silikaattimineraalia. Materiaaleihin sitoutuneena ja kiinnittyneenä asbesti ei ole vaarallinen, mutta sitä vapautuu ilmaan rakennusten ja asuntojen korjaustöiden yhteydessä. Se on hengitettynä terveydelle vaarallista ainetta, joka kerääntyy keuhkoihin ja aiheuttaa hengityselinsairauksia, jotka saattavat ilmetä vasta vuosia altistumisen jälkeen.

Asbestia on käytetty esimerkiksi matoissa, eristeissä, huovissa, laatoissa ja maaleissa. Asbesti lisäsi palon-, lämmön- ja kulutuksenkestävyyttä ja oli edullisuutensa sekä ominaisuuksiensa vuoksi erittäin suosittu vaihtoehto. Asbestia löytyy lähes jokaisesta ennen vuotta 1994 valmistetusta rakennusmateriaalista. Sitä käytettiin rakennusmateriaaleissa aina 1990-luvulle saakka, kunnes vuonna 1994 asbestin käyttö rakennusmateriaaleissa kiellettiin.

Jos rakennus on valmistunut ennen vuotta 1994, täytyy osakkaan remontin yhteydessä teettää asbestin kartoittaminen purettaviin materiaaleihin. Asbestikartoitusta varten täytyy palkata asiaan perehtynyt ammattilainen, sillä asbestipurkutöitä saa vuonna 2016 voimaan astuneen lain mukaan tehdä vain asbestipurkuluvan saanut yritys.