Näin luet taloyhtiön tilinpäätöstä

Taloyhtiön tilinpäätös kertoo taloyhtiön taloudellisesta tilanteesta. Tilinpäätös käydään läpi ja vahvistetaan taloyhtiön varsinaisessa yhtiökokouksessa, joten kokouskutsun mukana tulevaan dokumenttiin kannattaa tutustua huolella – se nimittäin kertoo, miten yhteisiä varoja on käytetty ja mitä taloyhtiössä on päättyneen tilikauden aikana tehty.

Taloyhtiö on lain mukaan kirjanpitovelvollinen, joten vuosittain laadittavassa tilinpäätöksessä tulee antaa oikeat ja riittävät tiedot taloyhtiön toiminnan tuloksesta ja yhtiön taloudesta. Taloyhtiön tilinpäätös sisältää oleellista tietoa päättyneen tilikauden tuloista, menoista, veloista ja saatavista. Tilinpäätöksestä osakas saakin arvokasta tietoa taloyhtiön taloudellisesta tilanteesta ja siitä, mihin vastikkeita on menneen vuoden aikana käytetty.

Taloyhtiön tilinpäätös käsitellään yhtiökokouksessa

Tilinpäätös tehdään kerran vuodessa, viimeistään neljä kuukautta tilikauden päättymisen jälkeen. Yleensä tilikausi on yhtä kuin kalenterivuosi. Siksi vuosittaiset yhtiökokouksetkin ajoittuvat yleensä kevätkaudelle, kun vuosittaiset tilinpäätökset valmistuvat.

Taloyhtiön hallitus vastaa yhtiön hallinnon järjestämisestä, joten myös tilinpäätös on hallituksen vastuulla. Käytännössä hallinnollisia asioita hoitamaan valittu isännöintitoimisto vastaa kuitenkin tilinpäätöksen laatimisesta. Taloyhtiöstä riippuen tilinpäätöksen tekee joko nimetty kirjanpitäjä, isännöitsijä tai edelliset yhdessä – esimerkiksi Retta Isännöinnissä tilinpäätökset tehdään isännöitsijän ja kirjanpitäjän yhteistyönä.

Tilinpäätös toimitetaan yhdessä yhtiökokouskutsun kanssa joko paperisena versiona tai sähköisessä muodossa. Mikäli tilinpäätöksestä herää kysymyksiä, yhtiökokouksessa tai sitä ennen, isännöitsijä ja kirjanpitäjä osaavat avata eri kohtia ja niiden merkityksiä paremmin.

Mitä tilinpäätöksestä kannattaa tarkistaa?

Taloyhtiön tilinpäätös koostuu tuloslaskelmasta, taseesta, edellisiä täydentävistä liitetiedostoista ja toimintakertomuksesta. Aiemmin tilinpäätöstä on kutsuttu tasekirja-nimellä, mutta uuden kirjanpitolain myötä puhutaan nyt tilinpäätöksestä ja siihen liittyvästä toimintakertomuksesta.

Mitkä sitten ovat osakkaan kannalta tärkeimmät tilinpäätöksen osat?

Tuloslaskelmasta selviää tilikauden tulos eli se, onko tilikauden aikana tehty voittoa vai tappiota. Pahasti tappiollinen tulos kertoo tietenkin siitä, että kerätyt rahat eivät ole riittäneet kattamaan kuluja.  Mutta koska taloyhtiö pyrkii nollatulokseen, ei tuloslaskelma välttämättä kerro siitä, onko tilikausi mennyt hyvin vai huonosti.

Taseesta voi tarkistaa taloyhtiön varat, velat ja mahdolliset vastikesaamiset. Jos yhtiössä on osakkaita, jotka eivät maksa vastikkeitaan, saattaa niiden maksu jäädä muille osakkaille. Taseesta selviävät myös taloyhtiön pankkitilin saldo ja omaisuuden kirjanpidollinen arvo.

Toimintakertomuksesta löytyy vastikerahoituslaskelma, joka kuvaa rahan liikennettä tilikauden aikana: kuinka paljon rahaa on tilikauden aikana tullut ja kuinka paljon sitä on käytetty. Jos tulos on negatiivinen, rahaa on käytetty enemmän kuin sitä on ollut käytettävissä. Jos tulos on positiivinen, yhtiölle on kertynyt vastikeylijäämää.  Tällainen rahallinen puskuri kertoo, että taloyhtiöllä on yllättävien tilanteiden varalle käyttövaroja eikä esimerkiksi ennakoimattomien korjaus- tai kunnostustöiden vuoksi tarvitse hankkia ulkopuolista rahoitusta. Vastikerahoituslaskelmasta käy ilmi myös, mihin tilikauden aikana maksetut vastikerahat on käytetty. Laskelma ei kuitenkaan kerro sitä, onko raha käytetty oikein tai voisiko kuluja olla vähemmän.

Myös talousarviovertailu löytyy osana toimintakertomusta. Siitä on hyvä tarkistaa, miten budjetti on toteutunut. Mikäli poikkeamia löytyy, tulee ne selittää auki. Yleensä esimerkiksi kiinteistön hoitokuluihin lukeutuvat korjauskulut ovat kuluja, jotka saattavat erota budjetoidusta – kaikkiin vuoden aikana tulleisiin korjauksiin ei välttämättä ole osattu ennakkoon varautua.

Pelkkien numeroiden perusteella on kuitenkin vaikea tehdä tarkkoja johtopäätöksiä. Siksi myös tilinpäätöksen liitteisiin kannattaa perehtyä. Näin osakkaan on mahdollista saada syvällisempää tietoa esimerkiksi korjauksista tai kuntotarkastuksista.

Miten taloyhtiön tilinpäätös hyödyttää asunnon ostajaa?

Asuntoa ostaessa kannattaa tutkia, minkälaisesta taloyhtiöstä on hankintaa tekemässä. Onko kyseessä yhtiö, jonka taloudellinen tilanne on vakaa vai onko taloyhtiössä maksukyvyttömiä osakkaita, joiden vastikesaatavat saattavat pahimmassa tapauksessa kaatua toisten osakkaiden maksettaviksi.

Yleensä kiinteistönvälittäjät sisällyttävätkin viimeisimmän tilinpäätöksen osaksi muita myyntidokumentteja, jotta ostaja voi tutustua myös taloyhtiön tilanteeseen perusteellisesti ennen ostopäätöstään.