Oma tontti vai vuokratontti – mitä eroa taloyhtiön tonttimuodoilla on?

Kumpi on parempi: oma tontti vai vuokratontti? Entä mikä on valinnainen vuokratontti?

OMISTUSTONTTI

Kun taloyhtiö sijaitsee omalla tontilla, se tarkoittaa käytännössä, että asunto-osakeyhtiö omistaa tontin, jonka päälle taloyhtiön kiinteistöt on rakennettu. Tällöin taloyhtiön ei tarvitse maksaa vuokraa tontista, eikä osakkeenomistajan puolestaan tarvitse maksaa erillistä tonttivastiketta.

Omistustontin hyvät puolet

• Omistustontista ei tarvitse maksaa erillistä tonttivastiketta. Siksi osakkaan kuukausittaiset asumiskustannukset ovat jonkin verran pienemmät kuin jos taloyhtiö sijaitsisi vuokratontilla. 
• Omistustontti on huoleton ja turvallinen vaihtoehto: omalla tontilla olevassa taloyhtiössä ei tarvitse huolehtia päättyvästä tontin vuokrasopimuksesta tai mahdollisesti uuden sopimuksen myötä nousevasta tontin vuokratasosta.
• Taloyhtiö hallinnoi omistamaansa maa-aluetta, jolloin se voi halutessaan myydä tontistaan esimerkiksi määräosan.

Omistustontin huonot puolet

• Omalla tontilla sijaitsevan asunnon kauppahinta saattaa olla jonkin verran korkeampi, sillä pääsääntöisesti myös tontti huomioidaan asunnon kokonaishinnassa. 
• Taloyhtiön maksama kiinteistövero on hieman korkeampi, koska taloyhtiö maksaa kiinteistöveroa myös maapohjasta.

VUOKRATONTTI

Vuokratontilla sijaitseva taloyhtiö on rakennettu tontille, jonka omistaa jokin muu taho kuin asunto-osakeyhtiö itse. Yleensä tontteja vuokraavat esimerkiksi kaupungit, kunnat, seurakunnat tai sijoitusrahastot. Tontin vuokra-ajat ovat pääsääntöisesti pitkiä, 50 vuodesta ylöspäin. Kun vuokrasopimus loppuu, taloyhtiö solmii yleensä uuden vuokrasopimuksen vuokranantajan kanssa.

Erityisesti asuntoa ostettaessa on hyvä kiinnittää huomiota esimerkiksi siihen, kuinka kauan tontin nykyinen vuokrasopimus on voimassa, kuka toimii vuokranantajana ja millä perusteella vuokrankorotukset tehdään.

Vuokratontin hyvät puolet

• Vuokratontilla sijaitseva asunto voi olla edullisempi kuin vastaava omistustontilla sijaitseva asunto, sillä tontista ei makseta asunnon kauppahinnassa.
• Vuokratontin kiinteistövero on omistustontin veroa pienempi.

Vuokratontin huonot puolet

• Vuokratontin vuokra sisältyy yhtiövastikkeeseen ja näkyy näin ollen yhtenä kuluna osakkaan yhtiövastikkeessa.
• Tonttien vuokrasopimukset tarkistetaan aika ajoin, jolloin tonttivuokratkin muuttuvat. Vanhat tonttivuokrasopimukset ovat yleensä varsin edullisia, joten vuokrankorotukset voivat tuntua asukkaan kukkarossa merkittävästikin.
• Osakas ei voi lunastaa vuokratonttia omakseen.

VALINNAINEN VUOKRATONTTI

Valinnainen vuokratontti tarkoittaa sitä, että taloyhtiö on rakennettu sellaiselle tontille, josta osakas voi joko maksaa kuukausittaista vuokratonttivastiketta tai vaihtoehtoistesti lunastaa oman osuutensa tontista, jolloin vastiketta ei peritä. Oleellista on huomata, että tonttivastikkeen maksaminen ei lyhennä tonttiosuuden lunastushintaa.

Jos vuokratontti on valinnainen, tontinvuokraehdot ja tontinosan lunastusehdot kannattaa selvittää huolella. Lunastusehdot vaikuttavat muun muassa siihen, mihin hintaan ja milloin tonttiosuuden voi lunastaa. Joissakin tontinvuokrasopimuksissa vuokratonttiosuuden lunastaminen on mahdollista myös osittain. Tällöin vuokratonttivastike pienenee lunastusosuuden mukaisessa suhteessa. 

Jos tontinosan haluaa lunastaa, osakas maksaa taloyhtiölle lunastussumman ja muut kaupasta aiheutuvat kulut. Kun kauppa on toteutunut, lunastettu tontinosa siirtyy taloyhtiön omistukseen, minkä jälkeen osakkeenomistajan tontinvuokravastikkeen maksuvelvollisuus päättyy. Ja jos taloyhtiön kaikki osakkaat ovat lunastaneet oman tonttiosuutensa, muuttuu valinnainen vuokratontti taloyhtiön omaksi tontiksi. Uudiskohteessa osakas voi puolestaan maksaa tontin lunastusosuuden silloin, kun asunto valmistuu tai myöhemmässä vaiheessa.

Oma vai vuokratontti -artikkelin asiantuntijana Retta Isännöinnin isännöitsijä Jarkko Kosunen.