{{ result.type_rendered }}
1. Rakennuksen ominaispiirteiden huomiointi ja elinkaaren vaiheet
2. Taloyhtiön elinkaari osaksi strategista suunnittelua
3. Onnistuneen korjaushankkeen läpiviennin vaiheet
4. Korjaushanke yhdessä Retta Isännöinnin kanssa
Jokaisella rakennuksella on oma elinkaarensa, jonka pituus vaihtelee esimerkiksi kiinteistön iän, rakennusmateriaalin ja teknisten järjestelmien mukaan. Myös sääolosuhteet vaikuttavat rakennuksen elinkaaren pituuteen, ja esimerkiksi Pohjois- ja Etelä-Suomessa rakennusten elinkaaret ovat erilaiset. Rakennuksen elinkaareen vaikuttaa myös rakennuksen käyttötarkoitus: onko se esimerkiksi liikekiinteistö vai asunto-osakeyhtiö. Merkittävää on myös se, kuinka hyvin rakennuksen ylläpidosta on huolehdittu.
Jokainen kiinteistö on rakennettu aikansa rakennusmääräysten ja -suuntausten mukaisesti. Taloyhtiön hallituksella on lain mukaan velvollisuus ylläpitää rakennusta vähintään rakennusajankohdan määräysten edellyttämässä kunnossa. Tällä suojataan taloyhtiön osakkaiden kiinteistöomaisuuden arvon säilyminen.
Kiinteistön ylläpito- ja korjaussuunnitelman laatiminen erilaisine toteutusvaihtoehtoineen, kustannusarvioineen sekä rahoitussuunnitelmineen ovat isoja kokonaisuuksia. Onneksi taloyhtiön hallituksella on lakiin kirjattu oikeus käyttää asiantuntijoita apunaan kaikissa korjaushankkeen vaiheissa. Asiantuntijat osaavat auttaa valitsemaan parhaiten sopivat vaihtoehdot selvityksiin, tutkimuksiin ja korjaustapoihin. Ammattitaitoinen isännöitsijä pystyy auttamaan taloyhtiötä korjaus- ja kunnostusprojektien suunnitteluvaiheesta aina toteutukseen ja sen seurantaan asti sekä on hallituksen apuna hankkeiden yhtiökokousesitysten laatimisessa.
Rakennuksen teknisellä käyttöiällä tarkoitetaan rakennuksen käyttöönoton jälkeistä aikaa, jolloin rakenteen, rakennusosan, järjestelmän tai laitteen tekniset toimivuusvaatimukset täyttyvät. Teknisen käyttöiän umpeutuessa rakenne, rakenneosa, järjestelmä tai laite täytyy uusia.
Tekninen käyttöikä on aina suuntaa antava, sillä se edellyttää, että rakennus on suunniteltu ja toteutettu rakennusajankohtana voimassa olleiden määräysten ja ohjeiden mukaisesti. Tämän lisäksi rakennustöissä on täytynyt noudattaa hyvää rakennustapaa. Taloyhtiöllä on vastuu siitä, että vuosien varrella on tehty asianmukaiset kunnossapito-, hoito- ja huoltotoimenpiteet.
Taloyhtiön ylläpito on jatkuvaa työtä, mutta rakennuksen tullessa noin 50 vuoden ikään tarvitaan laaja-alaisempia kunnostustöitä. Esimerkiksi julkisivu on maalattava tai elementtisaumaukset korjattava, vesi- ja viemärijärjestelmä on teknisen ikänsä päässä ja ikkunat voivat olla uusimisen tarpeessa.
Elinkaaren arvioinnin ja tarpeellisten ylläpitoja kunnostustoimenpiteiden suunnittelun voi aloittaa esimerkiksi keräämällä yhteen seuraavat tiedot:
Historiatieto kuntotutkimuksista ja remonteista
Mitä on tehty ja milloin? Huomioidaan kaikki kuntotutkimukset ja -arviot, aiemmat remontit, mahdolliset haitta-aineanalyysit jne. Samalla kannattaa varmistaa, että taloyhtiöllä on tieto myös huoneistokohtaisista remonteista.
Taloyhtiön taloudellisen tilanteen arviointi
Millaiset taloyhtiön taloudelliset mahdollisuudet ovat isojen remonttien suunnitteluun ja toteutukseen? Pitkäntähtäimen kunnostus- ja korjaussuunnitelman tekeminen on tässä vaiheessa suositeltavaa. Näin taloyhtiö saa realistisen kuvan kustannusarvioista ja voi suunnitella budjettia pitkälle eteenpäin.
Suunnitelmallisuus on tärkeää, sillä jo lain mukaan taloudellisen maksurasitteen on oltava kohtuullinen. Jos taloyhtiön taloutta on johdettu vuosien varrella hyvin, yhtiön on helpompi lähteä isoihin hankkeisiin. Taloyhtiön hallituksen on pohdittava tarkkaan mahdollisen velan takaisinmaksuajat, muut maksurasitteet ja tulevien ylläpito- ja korjaushankkeiden aikataulu.
Taloyhtiöstrategia on osakaskyselyn perusteella laadittu, osakkaiden yhteinen näkemys taloyhtiön kehittämisestä. Rakennus- ja korjaushankkeiden ottaminen mukaan taloyhtiön strategiseen suunnitteluun on tärkeää, jotta voidaan turvata osakkaiden omaisuuden arvon säilyminen. Taloyhtiön elinkaaren hahmottaminen auttaa hallitusta suunnittelemaan korjaustoimenpiteitä niin, että ne tehdään oikealla tavalla oikean aikaan. Pitkäjänteisen suunnittelun avulla rakennus säilyy hyvässä kunnossa ja taloyhtiön budjetti pysyy tasapainoisena.
Esimerkkejä taloyhtiön elinkaaren hahmottamisesta:
Kunnossapitotarveselvitys, jossa katsotaan kunnostus- ja korjaustarpeet viiden vuoden päähän (minimi).
10 vuoden pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS). Pitkän aikavälin suunnittelu antaa kaikille käsityksen, mitä korjaus- ja kunnostushankkeita on tulossa seuraavien vuosien aikana. Se valottaa osakkaille myös investointien suuruutta, jotta rahoitusvaihtoehtoja voidaan harkita yhdessä.
Taloyhtiön hallitus voi asiantuntijoiden avulla arvioida tarkkaan, kannattaako jotakin kiinteistöön kuuluvaa rakennusosaa käyttää loppuun ja tämän jälkeen uusia kokonaan vai korjata ja ylläpitää vanhaa. Valittu strategia vaikuttaa taloyhtiön kunnossapitosuunnitelmaan kokonaisuudessaan ja kustannuserot eri vaihtoehtojen välillä voivat olla suuria pitkällä aikajänteellä.
Kuntotarkastukset ja kuntotutkimukset avuksi
Taloyhtiön strategian kunnossapito-osioon voi kirjata tehdyt ja tulevat rakennuksen huolto- ja korjaustoimenpiteet. Taloyhtiön kuntokartoitus kannattaa tehdä säännöllisesti ja huolella. Silmämääräisessä kuntotarkastuksessa löytyy helposti havaittavia vaurioita ulkokuoren rakenteista, vesikatoista sekä huoneiston sisältä esim. kosteiden tilojen pinnoitteista. Kuntokartoituksella ei kuitenkaan saada luotettavaa tietoa vaurion aiheuttajasta. Kuntotarkastuksen pohjalta saadaan tietoa, tuleeko joitakin rakenteita tutkia tarkemmin.
Tarkemmalla kuntotutkimuksella tarkoitetaan betonirakenteiden, vesikattojen tai lvi-järjestelmien kunnon tutkimista rakenteita rikkovilla menetelmillä esimerkiksi ottamalla näytteitä poraamalla reikiä rakenteisiin ja analysoimalla näitä laboratoriossa tai suorittamalla putkien kuvauksia. Näiden tutkimusten tulosten avulla saadaan selville mahdollisen vaurion laatu, sen aiheuttaja sekä rakenteen jäljellä oleva elinkaari. Kun vaurion aiheutumissyy on selvillä, korjaussuunnitelma voidaan laatia siten, että vaurion aiheuttaja tulee korjatuksi oikealla tavalla.
Selvityksistä huolimatta hallituksen on hyvä varautua myös yllätyksiin korjaushankkeessa, sillä tutkimukset tehdään otantana, jolloin rakennustöiden edetessä voi löytyä lisää vaurioita. Tällöin voidaan joutua suorittamaan alkuperäistä suunnitelmaa laajempia korjauksia. Mahdollisiin lisäkuluihin tulee aina varautua hankkeen kustannusarvion laadinnassa.
Varaa aikaa suunnittelutyölle
Kunnostus- ja korjaushankkeiden suunnittelu kannattaa aloittaa vähintään kaksi vuotta ennen varsinaista työtä. Putkisaneerauksissa suunnitteluaika voi olla jopa viisi vuotta: ensin tehdään kuntotutkimus ja kolmen vuoden kuluttua tarkentava kuntotutkimus putkiston kunnosta.
On hyvä muistaa, että kuntotutkimukset ovat aina pistokokeita, eikä esimerkiksi koko putkiston kuntoa voida arvioida etukäteen. Kuntoon vaikuttavat rakennusosien käyttöaste ja jopa ilmansuunnat. Kuntotutkimuksissa kannattaakin ottaa tarpeeksi näytteitä, jotta suunnitelma on mahdollisimman realistinen.
Taloyhtiölle voi tulla yllätyksenä, että hyvin tehdyt kuntotutkimukset ja mahdollisten vaurioiden selvittäminen voivat maksaa 5–10 prosenttia koko hankkeen hinnasta. Myös hankkeiden ammattimainen suunnittelutyö maksaa toiset 5–10 prosenttia hankkeen kokonaishinnasta. Tämä kustannus täytyy huomioida maksurasitteena seuraavien vuosien ajalle, sillä suunnitteluaika isoissa ylläpito- ja kunnostustöissä on pitkä.
Talouden suunnittelu
Koska ylläpito- ja kunnostustyöt ovat arvokkaita, kannattaa tutkia, onko laina- ja vastikerahoituksen lisäksi yhtiöllä rahaksi muutettavaa omaisuutta, kuten mahdollisuutta täydennysrakentamiseen, rakennuksen korottamiseen tai uudisrakentamiseen tontille.
Jos rakennusoikeus on jo käytetty, taloyhtiö voi selvittää, onko lisärakennusoikeuden saaminen mahdollista kaavamuutoksella. Jos täydennysrakentaminen on vaihtoehto, taloyhtiön rooli pitää pohtia tarkkaan: asuntoyhtiön tarkoitus on tarjota asumispalveluita nimenomaan olemassa olevassa rakennuksessa. Siksi yleensä käyttämätön rakennusoikeus realisoidaan eli taloyhtiö myy sen eikä osallistu uuden rakennuksen suunnittelu- ja rakennustöihin. Näiden hankkeiden valmistelussa on aina juridinen, taloudellinen ja tekninen asiantuntija mukana.
Ammattilaisen toteuttama kuntotutkimus, jossa määritetään ylläpidon ja kunnostuksen tarpeet lyhyellä ja pitkällä aikavälillä.
Korjaustarpeen määrittelyn jälkeen käydään läpi ammattilaisten kanssa erilaiset toteutusvaihtoehdot ja niiden kustannukset. Taloyhtiön hallitus tekee näiden pohjalta yhtiökokoukselle esityksen, kuinka hanketta lähdetään edistämään. Hankesuunnittelussa täytyy ottaa huomioon:
Ammattilaisen kanssa yhteistyössä määritellyt projektin tekniset ja taloudelliset tavoitteet.
Hankkeiden kokonaiskustannus koostuu monista elementeistä, esimerkiksi kuntotutkimuksista, suunnittelusta, urakoitsijan kilpailuttamisesta sekä itse rakennuttamisesta ja valvonnasta. Näiden lisäksi on hyvä varata 5–10 prosenttia kustannusarvioista lisätöihin, joita ei voida ennakoida suunnitteluvaiheessa.
Erilaiset rahoitusmallit, lainat, vastikesuoritukset ja niiden maksuohjelmat.
Projektin johdolla on tärkeä rooli hankkeen onnistuneessa läpiviennissä. Projektia voi johtaa joku hallituksen jäsenistä, isännöitsijä tai ulkopuolinen ammattilainen.
Pääsuunnittelijaa valittaessa on tärkeintä varmistaa henkilön ja hänen yrityksensä ammattitaito ja kokemus saman tyyppisistä hankkeista. Suunnittelijan työn osuudessa ei kannata säästää, sillä toimivan suunnittelun avulla myös kaikki toteutuskustannukset ovat paremmin hallittavissa. Hanketta varten on koottava myös ohjausryhmä, jonka olisi hyvä olla pienempi kuin taloyhtiön hallitus. Ohjausryhmän roolina on valmistella hallitukselle esityksiä hankkeen eri toteuttamistavoista, aikataulusta, budjetista ja myöhemmin projektiraportointi hankkeen eri vaiheista. Hallituksessa päätettäviä asioita ovat yleensä lisä- ja muutostöiden hyväksyminen ja esimerkiksi taloyhtiön kustantamien keittiön ja kylpyhuoneen pinnoitemateriaalien valinta.
Kilpailutusasiakirjoissa on huomioitava:
Taloyhtiön hallitukselle kiinteistön korjaushankkeet tarkoittavat usein kokonaan uuteen asiaan perehtymistä, sillä hallituksen jäsenistä vain harvalla on kokemusta suuren kiinteistön korjaamisesta. Tämän vuoksi taloyhtiön hallituksen kannattaa harkita kumppanuutta, jossa kokeneetasiantuntijat auttavat ja tukevat hallitusta esimerkiksi töiden kilpailuttamisessa ja korjaushankkeisiin liittyvässä päätöksenteossa.
Retta Isännöinti on vienyt läpi erilaisia kiinteistöjen saneeraus- ja korjaushankkeita jo viiden vuosikymmenen ajan ja asiantuntijamme hallitsevat rakentamiseen liittyvät lait ja määräykset sekä alan parhaimmat käytännöt.
Asiakkaamme pääsevät hyödyntämään myös Rettan Hankintapalvelua, jossa olemme valmiiksi kilpailuttaneet laadukkaat ja kustannustehokkaat palveluntuottajat taloyhtiöiden käyttöön. Mukana on yli 50 eri toimialojen palvelutuottajaa, joilla on keskitetysti neuvoteltu puitesopimus Retta Isännöinnin kanssa. Edellytämme puitesopimuskumppaneiltamme syvää asiantuntemusta ja vahvoja näyttöjä laadusta ja osaamisesta. Lisäksi edellytämme toimialan sertifikaatteja, toimitusvarmuutta sekä taloudellista vakautta. Vaadimme tilaajavastuulain noudattamista ja valvomme palvelutoimittajien laatua aktiivisesti ja systemaattisesti.
Retta Isännöinnin kanssa toimiminen ei velvoita taloyhtiöitä valitsemaan palveluntuottajaa puitesopimuskumppaniemme joukosta. Emme anna palvelutoimittajalle etulyöntiasemaa, vaan myös hankintapalvelussa mukana olevat palvelutuottajat joutuvat kilpailemaan tilauksesta. Hankintapalvelun käyttöönotto taloyhtiössä ei siis estä käyttämästä muita siihen kuulumattomia palveluntuottajia.
Kunnossapitotarveselvitys
Hallituksen yhteneväinen näkemys tehdyistä ja tulevista korjaustarpeista on hyvä löytyä yhdestä dokumentista. Taloyhtiön vastuulle kuuluu kiinteistön kiinteät ja rakenteelliset viat sekä niiden korjaaminen. Esimerkiksi kylpyhuoneet tulee uusia tietyin väliajoin vesieristeiden kunnon selvittämiseksi. Ennakoimalla taloyhtiö voi välttää suuret ja yllättävät menoerät, kuten ikävien homevaurioiden korjaamisen. Realia Isännöinnin kunnossapitotarveselvitys ylittää selkeästi lain asettamat minimivaatimukset, ja onkin saanut kiinteistöalan ammattilaisten keskuudessa varauksettoman hyväksynnän.
Taloyhtiöstrategia
Taloyhtiöstrategia on pitkän tähtäimen suunnitelma, johon kootaan osakkaiden ja asukkaiden yhteiset tavoitteet kiinteistön kehittämiseksija asumiskokemuksen parantamiseksi. Taloyhtiöstrategialla parannetaan taloyhtiön johtamista ja tuetaan päätöksentekoa kaikissa taloyhtiötä koskevissa toiminnoissa. Taloyhtiöstrategian avulla päätöksenteosta tulee avoimempaa ja asukkaat ja osakkaat sitoutetaan yhdessä asetettuihin tavoitteisiin. Taloyhtiöstrategia tukee taloyhtiön koko elinkaaren aikaista suunnittelua, johtamista ja kunnossapitoa.
Rakennuttamispalvelu (Pääkaupunkiseutu jaTampere)
Rakennuttamispalvelut käsittävät kiinteistön kunnossapidollisten rakennuttamispalveluiden tuottamisen ja toimeksiantajan edunvalvonnan rakennushankkeissa. Huolehdimme ammattitaidolla koko palvelutarjonnan suunnittelun, koordinoinnin ja läpiviennin. Helpotamme asiakkaan toimintaa tarjoamalla yhden yhteyshenkilön hankkeiden läpiviemiseksi.
Taloyhtiössä kannattaa tehdä strategista suunnittelua, jossa hahmotetaan taloyhtiön elinkaari ja sen vaatimat kunnostukset sekä lyhyellä että pitkällä aikavälillä. Strategia on hyvä laatia kirjallisesti ja osallistaa asukkaat esimerkiksi asukaskyselyllä mukaan.
Taloyhtiön kunto vaatii aktiivista seurantaa. Tarkastus- ja huoltoväleistä kannattaa pitää kiinni.
Kunnostus- ja korjaushankkeiden yhteydessä saattaa tulla yllätyksiä, vaikka suunnittelu olisi tehty huolella. Tämä kannattaa huomioida remontin budjetissa.
Hallituksella on vastuu pitää rakennus kunnossa – asianmukaiset kunnossapito-, hoito- ja huoltoimenpiteet täytyy suorittaa ajallaan ja huolellisesti.
Iso kunnostus- tai korjaushanke pitää suunnitella huolellisesti. Nyrkkisääntönä on varata noin kaksi vuotta suunnitteluun, putkiremontissa suunnitteluaika voi olla jopa viisi vuotta.
Taloyhtiön hallituksella on lakiin kirjattu oikeus käyttää apunaan asiantuntijoita.
Asukkaille/osakkaille tiedottaminen on hankkeen onnistumisen kannalta keskeistä.
Tilaajan kannatta muistaa takuuaika, jolloin toteutetaan tarvittavat huollot, välitarkastukset ja korjaukset. Urakoitsijan kanssa tehdään takuutarkastus takuuajan aikana.
