{{ result.type_rendered }}
Det finns många termer i anknytning till bostadsaktiebolag och disponenttjänster som det är bra att aktieägarna och de boende känner till. Nedan finns de viktigaste termerna samlade. Kontrollera vad till exempel termerna konditionsbedömning, finansieringsvederlag eller anmälan om ändringsarbete betyder.
Ett bostadsaktiebolag, bostadsbolag i vardagligt språk, är en allmän ägande- eller förvaltningsform i Finland. Den består av bostadsaktier och omfattar en eller flera byggnader, och den regleras av lagen om bostadsaktiebolag. Mer än hälften av bostadsbolagets golvyta ska upptas av bostadslägenheter i aktieägarnas besittning, annars är det fråga om ett fastighetsaktiebolag. Bostad Ab:s högsta beslutande organ är bolagsstämman, som består av ägarna till de aktier som berättigar till besittning av lägenheterna. Ansvaret för den praktiska förvaltningen ligger på bolagets styrelse som utses årligen av bolagsstämman. Förvaltningen sker på det sätt som fastställs i bolagsordningen och lagen om bostadsaktiebolag, vanligen i samarbete med en disponent som styrelsen har valt. Bostadsbolagets syfte är att sörja för byggnaden och uppfylla aktieägarnas boendebehov. Till fördelarna med bostadsaktiebolag hör bland annat att det är enklare att sköta de allmänna utrymmena mer systematiskt, som gårdsplanen och trappuppgången.
Lagen om bostadsaktiebolag är en lag där bostadsbolagets och dess aktieägares rättigheter, ansvar och skyldigheter fastställs. Lagen tillämpas på alla bostadsaktiebolag. I lagen om bostadsaktiebolag finns det bestämmelser om bland annat underhåll, reparationer och beslutsfattande i bostadsbolaget. En av de viktigaste principerna i lagen är likställigheten, enligt vilken bolagsstämman, styrelsen eller disponenten kan fatta beslut om och göra endast sådant som upplevs vara till fördel för alla aktieägare. Lagen om bostadsaktiebolag förnyades 2010 och då inkluderades bestämmelser om bostadsbolagens ansvar för bland annat just underhåll. Utöver lagen om bostadsaktiebolag styr även bolagsordningen verksamheten i bostadsbolaget.
Ett energicertifikat är ett dokument, varav framgår hur effektiv energiförbrukningen i bostadsbolaget är. Effektiviteten mäts på skalan A–G, där A är bäst. Energicertifikatet grundar sig enbart på byggnadens egenskaper. I certifikatet beaktas bland annat isolering, fönster, ventilation och uppvärmning. Eftersom byggnadens egenskaper är föremål för jämförelsen, påverkar de boendes energiförbrukningsvanor inte energiprestandaklassen. Energicertifikatet är obligatoriskt för alla byggnader för vilka bygglov söks samt för småhus byggda efter 1980 som säljs eller hyrs ut. Energicertifikatet gäller per byggnad. Ett separat certifikat ska upprättas för varje uppvärmd byggnad i bostadsbolaget. Ett omsorgsfullt upprättat energicertifikat ger bostadsbolaget kostnadsbesparingar och fungerar som ett praktiskt hjälpmedel vid kommande energisparåtgärder. Retta Isännöinti erbjuder sina kunder upprättande av energicertifikat som en tilläggstjänst.
Ett styrelsemöte är ett gemensamt möte för styrelseledamöterna i bostadsbolaget. Vid mötet fattas beslut om ärenden i bostadsbolaget. Styrelsen utses årligen av bolagsstämman och sammanträder för första gången vid ett konstituerande möte, där man väljer en ordförande för styrelsen och beslutar hur mötena ska sammankallas. Vanligen sammankallar ordföranden styrelsen till möte vid behov. Alla styrelseledamöter har rätt att närvara vid styrelsemötena. I regel har även disponenten rätt att närvara, men disponenten kan inte rösta om denne inte samtidigt också är styrelseledamot.
Skötsellånet är ett långfristigt lån som bostadsbolaget tar för att finansiera underhåll och årliga reparationer i fastigheten. Skötsellånet amorteras med skötselvederlag och hänförs inte till de enskilda aktieägarna. Skötsellånet kan inte återbetalas av aktieägarna.
En servicebok är ett fastighetsspecifikt dokument som innehåller uppgifter om servicen och underhållet i fastigheten och målsättningarna för dessa samt anvisningar till den som ansvarar för servicen. Bolaget kan upprätta en servicebok själv eller beställa tjänsten av en expert. Serviceboken kan vara elektronisk eller i pappersform. Numera är den oftast elektronisk.
Servicebolaget ansvarar för fastighetsunderhållet i bostadsbolaget och för skötseln av de gemensamma utrymmena och gårdsplanen enligt avtal. Alla bostadsaktiebolag anlitar inte ett servicebolag, utan aktieägarna kan även själva utföra serviceuppgifterna utan ersättning. I praktiken sköter servicemännen små service- och reparationsarbeten i bostadsbolaget. Till servicebolagets uppgifter hör 24/7-jour, flyttanmälningar, att upprätthålla en förteckning över de boende, namnbyten på dörrar, att upprätthålla ett nyckelregister och lämna ut nycklar, beställa extra nycklar, nyckeljour för personer införda i boenderegistret, att kontrollera fastighetens skick, serva belysningen, kontrollera värmedistributions- och ventilationsanläggningarna, flaggning, att sköta små reparationsarbeten och ta hand om brådskande fall, till exempel vattenskador. Dessutom sköter servicebolaget utomhusområdena, och till uppgifterna hör exempelvis rengöring av gårdsplanen, snöskottning, sandning, gräsklippning, städning av löst skräp och tömning av gårdsbrunn. Servicebolagets uppgifter i bostadsbolaget varierar beroende på avtal.
Disponentservice är de experttjänster som riktar sig till bostadsbolagets styrelse och som tillhandahålls av ett team bestående av en disponent, fastighetssekreterare, bokförare och teknisk disponent. Disponentföretagets erfarenhet och sakkunskap hjälper styrelsen och aktieägarna i bostadsaktiebolaget att fatta beslut. Disponenten fungerar som operativ ledare för bostadsbolag enligt anvisningar från styrelsen.
Disponenten fungerar som bostadsbolagets styrelses högra hand och ansvarar tillsammans med styrelsen för bostadsbolagets förvaltning. Bostadsbolagets styrelse väljer en disponentbyrå som ska sköta bolagets förvaltning, bokföring och medelsförvaltning enligt styrelsens föreskrifter. Styrelsen och disponenten har ett nära samarbete: disponenten bereder ärenden för beslut i styrelsen. Disponenten har till uppgift att sköta olika ärenden i bostadsbolaget, allt från konkurrensutsättning av tjänster till utredning av störningar i huset. Disponenten ska sörja för att vardagen fungerar i bostadsbolaget och fastighetens marknadsvärde utvecklas positivt. Disponenten har hjälp av en fastighetssekreterare, bokförare, teknisk disponent och många samarbetspartner, till exempel servicebolaget. Disponenten väljs vanligen av bolagets styrelse enligt bolagsordningen. En disponentsammanslutning kan även väljas till disponent i bolaget, och då utses separat en huvudansvarig disponent i bolaget.
Ett disponentintyg är ett viktigt dokument som behövs vid försäljning och uthyrning av en bostad samt vid ansökan om lån bland annat för att påvisa aktieinnehavet som finns infört i aktieboken. Disponentintyget inkluderar uppgifter som fastställs i lagen om bostadsaktiebolag, bland annat ett sammandrag av identifieringsuppgifter om bolaget och lägenheten, av bolagets ekonomi och av bolagets byggnader och deras skick samt information om utförda och planerade renoveringar i bolaget och andra viktiga uppgifter. Ett disponentintyg ska beställas via OmaRetta-tjänsten eller via den egna disponentbyrån och är avgiftsbelagt, eftersom det krävs olika arbetsskeden, tid och sakkunskap för att sammanställa det.
En fasad är en byggnads yttersida som skyddar huset mot regn, vind och sol. När en fastighet når en ålder av 30–40 år är den vanligen i behov av en fasadrenovering. En fasadrenovering är en stor ansträngning för bostadsbolaget, även om den inte kräver att de boende flyttar ut. Det finns inget typfall av en fasadrenovering, utan den varierar utifrån bostadsbolagets behov. Genom omsorgsfull planering kan bostadsbolaget undvika en för småskalig eller för omfattande renovering och få bästa möjliga slutresultat även ekonomiskt. Att ge aktuell information om hur fasadrenoveringen framskrider är ytterst viktigt för både entreprenörerna och de boende.
Ett fastighetsaktiebolag är ett bolag vars verksamhet grundar sig på förvaltning eller ägande av lokaler i en fastighet. Det fungerar som vilket aktiebolag som helst. Se även bostadsaktiebolag.
Ett fastighetsregisterutdrag är ett dokument som innehåller de viktigaste uppgifterna om fastigheten, till exempel fastighetsnummer, vägrätter och area. Detta dokument behövs till exempel vid ansökan om bygglov.
Fastighetssekreteraren bistår disponenten på disponentbyrån och ansvarar för kundservice- och kontorsuppgifter. Till uppgifterna hör bland annat kundservice per telefon och e-post, aktieöverlåtelser, disponentintyg, utskick av vederlagsfakturor, fakturering av vattenavgifter, fördelning av parkeringsplatser och bastuturer samt felanmälningar. Dessutom kan fastighetssekreteraren upprätta avtal, meddelanden och kallelser samt beställa nycklar och boka möteslokaler. Fastighetssekreteraren samarbetar med disponenten, de boende i bostadsbolaget och olika samarbetspartner.
Bokföraren är en ekonomisk expert som ansvarar för uppföljning av bostadsaktiebolagets inkomster, utgifter, tillgångar och skulder. Till uppgifterna hör till exempel att sköta den löpande bokföringen, övervakning av vederlag, lånehantering, att upprätta bostadsbolagets bokslut och göra en skattedeklaration. Bokförarens mest centrala uppgift är att hålla kontakt med den administrativa disponenten gällande bostadsbolagets ekonomiska situation och ge råd vid beslut i ekonomiska frågor.
Ett renoveringsprojekt är ett projekt i bostadsbolaget där en befintlig byggnad eller fastighet renoveras, dvs. saneras. Renoveringsprojekt är vanligen omfattande åtgärder som endast vidtas ett par gånger i en fastighet. Därför inkluderar de många olika skeden, bland annat behovsutredning, planering, bygge, övervakning och mottagning. Bostadsbolagets styrelse ansvarar för renoveringsprojekt och upprättar tillsammans med disponentens experthjälp planerings-, entreprenad- och övervakningsavtal.
En konditionsbedömning är en bedömning av fastighetens nuvarande skick och renoveringsbehov, som i regel utreds utifrån visuella observationer utan att undersöka konstruktionerna. Det går också att göra ytliga mätningar. Konditionsbedömningen är en del av en systematisk fastighetsförvaltning och bedömningen kan gärna uppdateras efter renoveringsprojekt eller minst vart femte år, för att kunna förutse kommande renoveringar och reparationsbehov. I konditionsbedömningen ingår vanligen en långsiktig underhållsplan, som ger information om ungefärliga tidpunkter för eventuella kommande renoveringar och en kostnadskalkyl för tio år framåt, enligt situationen då planen upprättas.
En konditionsgranskning är en utredning av den byggnadstekniska konditionen och en sådan görs vanligen i samband med en bostadsaffär. Granskningen kan inkludera till exempel fuktmätningar. Syftet är att granskningen ska ge de olika parterna objektiv information om byggnadens skick, renoveringsbehov och åtgärdsförslag. Konditionsgranskningen görs av en byggnadsteknisk expert. Se även konditionsundersökning.
En konditionsundersökning är en noggrannare undersökning av en byggnad i en fastighet för att utreda orsaken till en eventuell skada. Vid undersökningen görs ingrepp i konstruktionerna och den utförs vanligen av byggnads- och hustekniska experter. Se även konditionsgranskning.
En VVS-renovering är en rörrenovering i bostadsbolaget. Bokstäverna VVS står för värme, vatten och sanitet. En renovering är vanligen aktuell när rören är 40–60 år gamla. Vid en VVS-renovering saneras rören i bostadsbolaget och eventuellt även ventilationen och annan husteknik. Det är med andra ord renoveringsbehoven i fastigheten som avgör hur omfattande rörrenoveringen är. Renoveringsbehoven i fastigheten framgår av redogörelsen för behov av underhåll.
En VVS- och elrenovering (VVSE-renovering) är en kombinerad rör- och elrenovering som genomförs i bostadsbolaget. Förkortningen VVSE kommer från orden värme, vatten, sanitet och el. Det är ekonomiskt fördelaktigt att kombinera rör- och elrenoveringen.
En anmälan om ändringsarbete är en skriftlig anmälan från en aktieägare till bostadsbolaget och disponenten om underhållsarbeten som aktieägaren tänker låta göra i sin lägenhet och som kan påverka en byggnad som bostadsbolaget ansvarar för eller de övriga aktieägarnas boende. Anmälan om ändringsarbete ska lämnas in i förväg och vara så entydig som möjligt. Bostadsbolaget ska ges tid att behandla anmälan och utreda om ändringsarbetena kräver till exempel bygglov. Bostadsbolaget har även rätt att övervaka att underhålls- eller ändringsarbetena utförs enligt god byggnadssed, men i regel ansvarar aktieägaren själv för genomförandet av underhållsarbetena.
En flyttanmälan är en anmälan som ska göras till bostadsbolaget och disponenten vid in- eller utflyttning i huset. En flyttanmälan som lämnats in på posten eller magistraten vidarebefordras tyvärr inte till ovannämnda parter. Även om det inte är obligatoriskt enligt lag att göra en flyttanmälan till bostadsbolaget är det att rekommendera. Flyttanmälan ger nämligen information om att boenderegistret behöver uppdateras och att uppgifterna på dörren och namntavlan behöver ändras. Dessutom vet nyckeljouren vilka personer lägenhetsdörren får öppnas åt med universalnyckel. Även vattenavgifter, hyrning av parkeringsplatser och bastuturlistor uppdateras i samband med flytt. Disponentbyrån sörjer även vanligen för att koordinera och fakturera för parkeringsplatser och bastuturer samt fakturerar vattenavgifterna.
En räddningsplan är ett dokument som innehåller en plan gällande säkerheten i bostadsbolaget och för dess invånare, egendom och omgivning. Syftet med planen är att förbättra säkerheten i vardagen genom att göra det enklare att upptäcka riskfaktorer i boendemiljön, förebygga risker och vara förberedd på olyckssituationer och kunna agera i sådana. Alla bostadsbolag med minst tre bostadslägenheter ska ha en räddningsplan. Bostadsbolagets styrelse ansvarar för räddningsplanen och deltar aktivt i att utarbeta och uppdatera den samt i att informera de boende om innehållet i den.
Rörrenovering är en mer vardaglig benämning på en VVS-renovering som gäller värme, vatten och sanitet i bostadsbolaget.
En långsiktig underhållsplan är en konditions- och renoveringsplan som upprättats för minst tio år framåt för en fastighet i ett bostadsbolag. Planen grundar sig på underhåll, service och regelbundna konditionsbedömningar av fastigheten. Planen ger bostadsbolagets styrelse information om tidpunkterna och kostnaderna för olika renoveringsbehov. Den fungerar som ett verktyg som styrelsen kan använda för att planera kommande renoveringar på ett kostnadseffektivt sätt och så att eventuella överraskningar kan undvikas. En långsiktig underhållsplan upprättas vanligen som bilaga till en konditionsbedömning tillsammans med en erfaren expert.
Finansieringsvederlaget, eller kapitalvederlaget, är ett vederlag som fastställs i bolagsordningen. Med det betalas räntor och amorteringar på långfristiga lån som bostadsbolaget har tagit. Finansieringsvederlaget fördelas vanligen på aktieägarna utifrån antingen antalet kvadratmeter eller antalet aktier på det sätt som anges i bolagsordningen. Aktieägarna har vanligen möjlighet att betala hela sin andel av finansieringsvederlaget på en gång eller i form av delbetalningar enligt en avbetalningsplan som styrelsen har fastställt.
Bostadsbolag är en vardaglig benämning på ett bostadsaktiebolag.
En boende i ett bostadsbolag är en person som bor i bostadsbolaget men som inte nödvändigtvis själv äger bostaden. De boende ska, liksom även aktieägarna, följa bostadsbolagets ordningsregler och sörja för den egna lägenhetens skick.
Styrelsen i ett bostadsaktiebolag, eller bostadsbolag, representerar aktieägarna och ansvarar enligt lagen om bostadsaktiebolag för att organisera bostadsbolagets förvaltning, ekonomi och fastighetsdrift. Aktieägarna, eller delägarna, i bostadsbolaget utser styrelsen på bolagsstämman. Att bli invald i bostadsbolagets styrelse är ett förtroendeuppdrag där det finns goda möjligheter att påverka i frågor som berör huset och vardagen. Ledamöterna i styrelsen får delta i både små och stora beslut som fattas i bostadsbolaget.
Bostadsbolagets ordningsregler är anvisningar för boendet som bostadsbolaget själv fastställer. Syftet med reglerna är underlätta det gemensamma livet i bostadsbolaget och öka trivseln för de boende. Alla bostadsbolag bör ha ordningsregler. I reglerna ingår vanligen anvisningar om användning av gemensamma utrymmen och gårdsplanen, ändringsarbeten och klockslag då det ska råda tystnad i huset. Bostadsbolagets ordningsregler hänger ofta på anslagstavlan i trappuppgången eller har delats ut till alla bostäder. Ordningsreglerna fastställs på bolagsstämman och därefter är de bindande för alla aktieägare.
En aktieägare, eller delägare, i ett bostadsbolag är ägare till den egna bostadens aktie eller aktiegrupp. Aktieägaren har rätt att få sitt ärende upptaget till behandling på bolagsstämman, delta i bolagsstämman och renovera sin lägenhet. Aktieägaren har även skyldighet att betala bolagsvederlag och sörja för lägenhetens skick.
En teknisk disponent är en expert på byggnadstekniska och hustekniska tjänster för fastigheter. Den tekniska disponenten bistår den administrativa disponenten i skötseln av fastighetstekniken och utarbetar en underhålls- och renoveringsplan för bostadsbolaget tillsammans med bostadsbolagets styrelse. Till uppgifterna i fastigheterna hör bland annat skadekartläggningar och organisering av reparationer, konditionsbedömning och långsiktig underhållsplan, konditionskartläggning och fuktmätning av badrum, räddningsplaner, byggherreverksamhet, granskning och övervakning samt konkurrensutsättning och övervakning av entreprenader. De tekniska disponenterna finns också direkt till hands för aktieägarna i bostadsbolaget till exempel vid enskilda renoverings- och ändringsarbeten i lägenheter där de övervakar arbetssäkerheten, projektkvaliteten och att lagstadgade krav uppfylls.
Ett bokslut är ett dokument som ekonomiförvaltningen och disponenten upprättar tillsammans. Bokslutet ger information om bostadsbolagets verksamhetsresultat och ekonomiska ställning, dvs. vad pengar har använts till och hur utgifterna har finansierats. Av bokslutet ska framgå riktiga och tillräckligt uppgifter för aktieägarna. Bokslutet tillsammans med verksamhetsberättelsen, revisionsberättelsen och/eller verksamhetsgranskningsberättelsen behandlas på bolagsstämman.
Reskontra är en specifikation av bostadsbolagets transaktioner och en del av ekonomiförvaltningens bokföring. Vederlags- och hyresreskontran är en del av kontrollen av vederlag och hyror, medan leverantörsreskontran används för att kontrollera betalningen av bolagets leverantörsfakturor. Leverantörsreskontran innehåller en förteckning över inkomna fakturor till bostadsbolaget och betalningen av dem och vederlagsreskontran innehåller aktieägarnas vederlagsbelopp och de faktiska erlagda beloppen.
En felanmälan är en anmälan från en boende till servicebolaget om ett fel som uppstått i en lägenhet, fastighet eller på gårdsplanen. Typiska felanmälningar är till exempel läckande vattenkranar eller stopp i avloppet.
Bolagsordningen är bostadsbolagets interna lag och regelverk. Enligt lagen om bostadsaktiebolag ska alla bostadsbolag ha en bolagsordning, och den godkänns vid bolagsstämman och är bindande för alla aktieägare. I bolagsordningen fastställs hur verksamheten i bostadsbolaget går till. Minimikraven på innehållet i bolagsordningen kommer direkt från lagen om bostadsaktiebolag, enligt vilken det i bolagsordningen ska anges bland annat bolagets firma, var de byggnader och fastigheter som bolaget besitter är belägna, varje aktielägenhets placering på fastigheten, med angivande av aktiernas ordningsnummer vilken eller vilka aktier (aktiegrupp) som medför rätt att besitta vilken aktielägenhet och enligt vilka grunder bolagsvederlaget beräknas. Dessutom kan bolagsordningen innehålla bestämmelser om vissa ärenden som avviker från lagen om bostadsaktiebolag, till exempel om underhållsansvar samt hur ta upp bostadsbolagets egna ärenden efter behov och önskemål.
Bolagsstämman är högsta beslutande organ i ett bostadsaktiebolag. Aktieägarna, eller delägarna, i bolaget sammanträder vid bolagsstämman för att fatta beslut om ärenden som rör bostadsaktiebolaget. Disponenten och bostadsbolagets styrelse gör förberedelser inför bolagsstämman och sammankallar den. På bolagsstämman fattas beslut i alla sådana frågor där styrelsen enligt antingen lagen om bostadsaktiebolag eller bolagsordningen inte har tillräckliga beslutsbefogenheter. På bolagsstämman ankommer bland annat att utse en styrelse i bolaget, fastställa bokslutet och godkänna budgeten för det kommande året. Bolagsstämmans uppgifter fastställs i bolagsordningen och lagen om bostadsaktiebolag. Ordinarie bolagsstämma ska hållas inom sex månader från räkenskapsperiodens utgång. Vid behov kan en extra bolagsstämma sammankallas.
Skötselvederlag är en avgift som uppbärs av aktieägarna och som används för att täcka bolagets årliga kostnader för service och årliga reparationer. Bolagsstämman fastställer årligen beloppet av skötselvederlaget.
En extra bolagsstämma är en bolagsstämma som hålls utöver den ordinarie bolagsstämman. Vid den extra bolagsstämman kan aktieägarna utöva sin beslutanderätt precis på samma sätt som vid den ordinarie bolagsstämman. En extra bolagsstämma ska hållas om så föreskrivs i bolagsordningen, om bolagsstämman eller styrelsen anser att det finns skäl till det eller om en aktieägare, revisor eller verksamhetsgranskare kräver det.
