Opas: Taloyhtiön talous

Taloyhtiön taloudelliset vastuut

Hyvin hoidettu talous on yksi tärkeimmistä terveen taloyhtiön tunnusmerkeistä. Pitkäjänteisyys ja suunnitelmallisuus ovat taloudenhoidossa tärkeässä asemassa ja taloyhtiöllä täytyykin olla laadittuna pitkän tähtäimen suunnitelma. Se luo taloyhtiön päättäjille selkeän näkemyksen kiinteistöstä ja sen kunnosta, tulevista korjauksista ja remonteista sekä niiden ajankohdista ja kustannuksista.

Taloyhtiön menot katetaan lähes kokonaan osakkailta kerättävillä varoilla, suurimmaksi osaksi yhtiövastikkeella. Taloyhtiössä vastuu taloudesta ja tilinpäätöksen laatimisesta on hallituksella, mutta käytännössä tilinpäätöksestä vastaavat ammattitaitoinen isännöitsijä ja kirjanpitäjä.

Asunto-osakeyhtiön toimintaa säätelee asunto-osakeyhtiölaki. Yleensä kerran vuodessa järjestettävä varsinainen yhtiökokous on taloyhtiön osakkaille tilaisuus päästä tarkastelemaan ja perehtymään taloyhtiön taloudenpitoon. Varsinainen yhtiökokous on pidettävä kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Yhtiökokouksen kutsuu koolle taloyhtiön hallitus ja yhtiökokouksessa käsiteltävät asiat käydään läpi yhtiöjärjestyksen mukaisen asialistan mukaan.

Taloussuunnittelu

Talousarviolla eli tilikauden budjetilla tarkoitetaan taloyhtiön numeromuotoon saatettua toimintasuunnitelmaa. Talousarvio määrittelee osakkailta perittävien hoitovastikkeiden, pääomavastikkeiden ja erityisvastikkeiden suuruudet. Talousarvio tehdään tilikauden ajaksi, joka yleensä tarkoittaa kalenterivuotta. Isännöitsijä, kirjanpitäjä ja hallitus seuraavat talousarvion toteutumista tilikauden aikana. Talousarviota käsitellään myös yhtiökokouksessa, jossa hyväksytään yhtiön hallituksen ja isännöitsijän laatima talousarvioesitys.

Hankebudjetti on taloyhtiönerillisrahoitettavien hankkeidentalousarvio. Se tyypillisesti tehdään päätettäessä hankkeen toteutuksesta joko talousarvion laatimisen yhteydessä varsinaisessa yhtiökokouksessa tai erikseen tilikauden aikana ylimääräisessä yhtiökokouksessa.

Hankerahoituslaskelmasta selviää hankkeen toteutuneet menot ja niiden rahoitus. Erityisesti osakkaille hankerahoituslaskelma on tärkeä, sillä sen avulla osakkaat pystyvät seuraamaan mitä hanke on maksanut ja miten se on pysynyt budjetissa.

Maksujen kerääminen osakkailta

Taloyhtiön osakkaalta peritään kuukausittain hoitovastike, jolla katetaan taloyhtiön lyhytvaikutteiset menot eli niin kutsutut juoksevat menot. Taloyhtiön juoksevia menoja ovat esimerkiksi lämmitys, sähkö, vesi, kiinteistöhuolto ja siivous, vakuutukset, hallintokulut sekä tavanomaiset korjaukset ja hankinnat. Hoitovastike jakautuu osakkaille yhtiöjärjestyksen määräämällä tavalla.

Kuten lyhytvaikutteiset menot, myös pitkävaikutteiset menot rahoitetaan osakkailta kerättävillä varoilla. Pitkävaikutteisiin menoihin kuuluvat yleensä kaikki uudistus-, perusparannus- ja peruskorjaushankkeet, kuten putkiremontit ja julkisivuremontit.

Remontit ja hankkeet rahoitetaan kahdella tavalla: Osakkailta kerättävillä maksuilla tai yhtiölainalla. Osakkailta kerättävissä maksuissa kerätään joko niin sanottuja korjausvastikkeita tai huoneistokohtaisia hankeosuussuorituksia. Jos hanke rahoitetaan kokonaan osakassuorituksin, voidaan korjausvastikkeita kerätä jo etukäteen tai periä osakkailta hankekulut kertasuorituksina vasta kustannusten lopullisesti selvittyä. Yhtiölainassa hanke rahoitetaan yhtiölainalla ja osakkaiden maksut käytetään lainojen lyhentämiseen, joko laina-aikana maksetuilla lainaosuussuorituksilla tai pääomavastikkeilla. Usein hankkeen rahoittamiseen tarvitaan lainaa, mistä osakkaat voivat maksaa osuutensa pois kerralla tai kattaa pääomavastikkeella oman osuutensa kulut laina-aikana.

Taloyhtiön toimintakertomus ja tilinpäätös

Taloyhtiön tilinpäätös ja toimintakertomus antavat taloyhtiön osakkaille totuudenmukaisen kuvan taloyhtiön taloudellisesta asemasta. Taloyhtiö laatii tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen kirjanpitolain ja asunto-osakeyhtiölain säännösten mukaan. Tilinpäätös ja toimintakertomus on laadittava viimeistään neljä kuukautta tilikauden päättymisen jälkeen. Asunto-osakeyhtiölain mukaan varsinainen yhtiökokous on pidettävä kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä.

Taloyhtiön toimintakertomus on tilinpäätöstä täydentävä ja taloyhtiön osakkaille suunnattu sanallisessa muodossa oleva erillinen asiakirja taloyhtiön taloudesta ja toiminnasta. Tilinpäätös sisältää lähinnä numeerista tietoa taloyhtiön tilikauden tapahtumista, kun taas toimintakertomus tiivistää tilikauden sanalliseen muotoon.

Toimintakertomuksessa voidaan kertoa myös vapaaehtoisia tietoja, jotka taloyhtiö kokee tärkeiksi. Tällaisia tietoja voivat olla muun muassa perustiedot yhtiön tontista ja rakennuksista, tiedot yhtiön hallinnosta (esimerkiksi yhtiökokoukset, hallituksen kokoonpano, tilintarkastaja ja isännöitsijä), huoneistojen osakesiirrot, hankerahoituslaskelma tai tilinpäätöstä täydentävät tiedot yhtiön taloudesta.

Tilinpäätös sisältää tuloslaskelman, taseen ja liitetiedot. Tuloslaskelma esittää taloyhtiön tuloksen muodostumisen tilikauden aikana ymmärrettävässä ja selkeässä muodossa. Tuloslaskelma laaditaan kiinteistön tuloslaskelmakaavan mukaan, josta on säädetty kirjanpitoasetuksessa.

Tase puolestaan esittää taloyhtiön varat, velat ja oman pääoman tilikauden viimeisenä päivänä ja se jaetaan vastaavaan ja vastattavaan. Vastaavan puolella esitetään taloyhtiön varallisuus ja vastattavan puolella varallisuuden rahoitus.

Liitetiedot kuuluvat osaksi tilinpäätöskokonaisuutta ja ne täydentävät toimintakertomusta, tuloslaskelmaa ja tasetta. Liitetiedot voidaan antaa lyhennettyinä ja niiden tulee sisältää tiedot velan vakuudeksi annetuista kiinnityksistä ja muista vakuuksista, takauksista, pysyvistä rasitteista sekä muista taseen ulkopuolisista vastuusitoumuksista.

Osana tilinpäätöstä esitetään myös vastikerahoituslaskelma, josta osakkaat näkevät mitä maksuja yhtiössä on kerätty ja miten kerätyt varat on käytetty. Vastikerahoituslaskelmassa erotellaan jokainen kerätty vastike ja siihen liittyvät kulut siten, että laskelmasta selviää vastikkeiden kumulatiivinen yli- tai alijäämä, eli onko varoja kerätty päättyneellä ja edeltäneillä tilikausilla riittävästi vai liian vähän.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan toimintakertomuksen on sisällettävä ainakin:

  1. Tiedot yhtiövastikkeen käytöstä, josvastiketta voidaan periä eri tarkoituksiin eriperustein
  2. Tiedot yhtiön omaisuuteen kohdistuvistapysyvistä rasitteista ja kiinnityksistä sekäsiitä, missä panttikirjat ovat
  3. Tiedot olennaisista tapahtumista tilikaudellaja sen päättymisen jälkeen
  4. Tiedot talousarvion toteutumisesta sekäriittävä selvitys olennaisista poikkeamistatalousarvioon nähden
  5. Arvio todennäköisestä tulevastakehityksestä
  6. Hallituksen esitys yhtiön voittoa koskeviksitoimenpiteiksi